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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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今年北京楼市调控别想松动  

2010-04-08 09:10:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年北京楼市调控别想松动

 

经历了1-2月的低迷后,3月楼市有所复苏,甚至京沪等地部分新开楼盘房价重新快涨。但近期新华社的六篇地产评论,让人感觉新的调控又要大驾光临。本轮紧缩型调控始于去年12月的“国四条”,今年1月的“国十一条”进一步紧缩,并扩大了打压面。抑制投机性购房需求,遏制房价过快上涨的势头,加强住房保障建设和棚户改造,增加普通住宅供应,成为本轮房地产调控的重点。

 

今年头两个月,全国房地产市场开始降温,尤其是北京、上海等城市的商品房交易量大幅萎缩,当然春节因素不可忽视,但政策变化当属主导因素。2月21日,北京11个部门联合出台《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,被称之为“京十一条”,这是是全国第一个落实“国十一条”的地方细则。接下来,不妨简要评析。

 

第一,“加大政策性住房建设力度,2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。”根据住房和城乡建设部的规划,2010年全国新开工600万套政策性住房,而2007年全国新建商品住宅(包括经济适用房)也只有625万套,也即2010年全国政策性住房新建量占全部城镇住宅新建量将超过50%。上海将达6成左右。不是地方过于激进,而是来自中央的压力太大。

 

今年两会期间,北京市规划委主任黄艳表示:北京将逐渐加大公租房的建设力度,今后公租房在北京的政策房中将占主导地位。北京的这一提法,或者说目标,在全国属于绝无仅有。截至2009年11月,北京已建设、收购11个公租房项目,共51.5万平方米,可提供房源7400多套;按北京市最新规划,今年还将计划新开工建设和收购公共租赁住房8000套,占全部政策性房的6%。管中窥豹,可知住房保障正处于“大跃进”时期。

 

第二,“切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。”这一概念比较笼通,中央层面没有明确规定,地方落实起来不知所措。2006年国家曾出台普通住宅的标准,中小套型可以指代90平米以下,但中低价位则无统一标准,只能让各地因地制宜的操作了。3月8日,《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》出台,其中有两处与此相关。一是“确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。”实质上这是重申“90/70”制度,其中提及中小套型,不过如今完成这一指标的难度大大降低,只因保障性住房和棚户改造的规模已远远超过2006-2008年。二是,“确定为中低价位普通商品房用地的,方案中要增加房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求。”此中提及中低价位普通商品房,实质是将中低价位普通商品房视作限价商品了。

 

第三,“加快推进全市棚户区改造工作,结合保障性住房建设,力争再用两年时间,全面完成三区三片棚户区改造和中心城区危旧房屋保护性修缮任务。”“国四条”中规定各地争取五年完成城市和工矿区棚户区改造,有条件的地方三年内完成。看来北京市的决心更大,两年就能完成。但现在最大的问题是,在新的动拆迁条例意见稿中,将危旧房改造列为公共利益,遭到部分人的反对;假如最终旧房改造不能被列为公共利益,则很多城市的棚户区会遇到很大阻力。

 

第四,严格执行二套房贷政策,二套房贷首付最低四成;严格执行有关个人销售住房的税收政策,营业税优惠由“5年转2年”;并且北京还特别规定:未满5年的普通住房和已满5年的非普通住房买卖时,营业税按全额缴纳的,方可享受个人所得税按总额1%缴纳的优惠。因此北京营业税的紧缩力度超过国家规定,按个人所得税法房产交易应按差额的20%征税,实际上各地都是按交易总额的1-3%征税的,后者比前者少缴很多。如果北京的卖房者想按1%交税,那营业税须是全额缴纳,这招是逼着房主多缴税。

 

第五,“严格执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。”2006年国家出台限外政策——“171号文”,后来各地皆有所放松,尤其是2008年市场低迷之际。绝大部分城市只是暗地里放松,可北京于2009年1月明文规定终止限外政策,如再次重申生效,颇为折腾。

 

整体来看,“京十一条”全面落实了“国十一条”,而且在个别环节紧缩力度加大。

受此影响,2010年2月,北京新建商品住宅成交量环比1月下跌37%,成交价格为17582元/平方米,环比下跌8%;住宅成交结构也发生明显变化,中高档住宅成交比重为55.4%,环比下滑10个百分点,说明投资需求进入观望;而90平方米以下的小户型成交比重达到39.54%,环比上升了10个百分点,说刚性需求继续入市。2月全国70个大中城市房价指数环比增长0.9%,比1月下滑0.4个百分点,而北京更是快速收窄至0.4%,上海已变成0.0%(即止涨),同样反映出房价正在经历由涨转跌的过程。

 

一线城市去年房价涨幅过高,是国家调控房价的重点关注城市,当地行政长官面临很大的压力。而从全国层面看,两会期间,传递出政府抑制房价的决心很大,比如住房和城乡建设部长姜伟新在接受记者采访时称:“今年的房价一定要努力让它保持稳定。总理都说了,不稳定怎么行,肯定行!不行也得行!”由此可以预测,今年房地产调控政策不可能放松,除非下半年楼市出现异常低迷之态。对此,不管是开发企业,还是购房者,都应有清醒的认识。

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