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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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缓解高房价的另一路径  

2010-05-13 09:30:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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缓解高房价的另一路径

 

新一轮楼市调控力度罕见,在加速促使房价稳定,继而下跌的同时,也惹来些许争议。部分人士认为“国十条”中有太多行政干预色彩的手段,存在治标不治本的隐忧。

 

笔者认为,乱世用重典,监管当局的心情和决心可以理解,也该支持。但与此同时,也应着眼长远,抓紧时间,制定一些具有“中药”功效的长期措施,来慢慢治疗中国楼市业已失调的身体。

 

稳定房价重在促使供求关系均衡,也即增加商品住宅供应量,控制投资投机性需求。从需求角度考量,在城镇化快速推进的过程中,自住需求规模很大,而我国居民住房消费的一个传统观念是“重购轻租”。这既是一种消费倾向,也与我国住房租赁市场不规范、不成熟、不完善有关。从很大程度上讲,不搞好住房租赁市场,也就难以引导租赁需求,进而无法缓解强大的购房需求压力,稳定房价难度很大。

 

当前,中央和各地都在紧锣密鼓的制定公共租赁住宅的“游戏规则”,这是好事,有助于在廉租住房的基础上,进一步完善保障性住房租赁体系。然而,就我国政府的财力而言,根本没能力像新加坡、北欧国家那样让保障性住房租赁唱主角。如何尽快理顺我国住房租赁市场,让市场机制发挥作用,却少被提及和关注,这不能不说是一大遗撼。

 

针对于此,笔者提三点政策建议。首先,通过优惠吸引各类企业和社会机构参与投资和经营,提高行业集约化水平,提供市场紧缺的房源。对于开发建设中小户型或宿舍型租赁住房的企业,在土地出让、贷款融资、税收上给予一定优惠。支持各类企业和机构收购或租用社会上的各类闲置用房,改造后以中小户型、中低租金进行出租经营的,可减免契税、房产税、土地使用税、营业税等。尝试成立“房屋银行”,引导个人将闲置用房进入“房屋银行”,提供专业化、集约化住房租赁服务。引导金融机构和企业尝试住房融资租赁,推广“先租后买”的创新方式。

 

其次,通过健全法规、严格监管,进一步规范市场秩序。我国居民在住房消费上“重购轻租”和短租流行,原因之一是租赁权益无法得到保障。可以借鉴发达国家比较完善的租房制度及租户保护措施,比如在租房率稳居欧洲首位的德国,法律规定房东不得随意驱逐房客,如果房东想要解约,需要告知租户解约理由;德国法律规定房东每隔15个月可对租金做出调整;德国法律明确规定禁止二房东, 有效防范了住房租赁市场的投机行为。

 

最后,通过完善政府服务职能和加强管理,促进行为健康发展。一是,目前很多城市已经建立了新建住房网上交易平台,还应借鉴其经验,打造数据全面、透明、及时的住房租赁信息平台。二是,需要进一步简化租赁登记的行政流程,提高中介机构和交易双方登记备案的积极性,既有利于征税,又有助于政府掌握市场数据。三是,建立房屋租赁指导租金制度,定期公布市场房屋租金价格,为租赁当事人提供参考。

 

当前,我国住房租赁市场尚处于散乱、自发、低效的初级阶段,令那些想要长期租房的人群望而却步,转而不惜冒着当“房奴”的危险,一头扎进购房市场。客观上,这需要政府花点时间和精力,好好理顺租赁市场,从而间接的为销售市场减压,从一个方面医治高房价之病根。

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