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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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一家限购一套房,史无前例的行政干预  

2010-05-01 16:52:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一家限购一套房,史无前例的行政干预

 

北京房地产调控细则出台了,除了全面落实其中最严厉的措施是:“规定自本通知发布之日起,暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。”

 

自上世纪90年代我国住房市场化以来,从没有一个城市出台过如此严厉的措施。二套房政策,包括限三套房贷,不管多严厉,还是在用经济手段进行调控,如果购房者不需要利用贷款,基本上不受限制。

 

而限制只能新购一套房,则是赤裸裸的行政手段,其对投资投机者的打击程度基本达到最大。同时再次证明,北京当局在调控高房价上面受到中央的巨大压力,不达目标绝不罢休。

 

去年,北京的房价涨幅非常惊人,今年三月份的再次飙升,真真惹恼了当局。至此,北京成为全国行政性限购住宅的第一个城市。接下来,估计还会有几个城市出台类似措施。

 

同样作为高房价城市,去年以来上海市相关部门也在考虑如限制外地炒房者的举措。2005年以来,上海市提出了住房市场“三个为主”的调控方针:以居住为主,以市民消费为主,以普通商品住房为主。今年初,我曾受政府部门委托对相关措施做过专题研究。

 

这事比较复杂。像北京这样的一刀切,肯定会误伤自住需求。可也可以理解,乱世用重典,房价下跌一些后,此政就会取消。作为首都,北京的房地产调控措施与中央指导方针非常同步调,虽然很多时候效果并一定好。比如关于限制外资购房的,北京去年初明文规定取消,今年初又被迫重新执行。

 

再如,今年1月“国十一条”出台后,北京很快就推出了“京十一条”,可事实上,很多城市并未推出地方版的“十一条”。态度积极,并不是坏事,问题是政策不要过于朝令夕改。

 

 

北京新政中另有一条值得关注:“个人售房在计征税款时,纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的,税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料,或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。”

 

这里主要指贷二手房交易环节的个人所得税、土地增值税等,如果都按现售价减去原购价的差额严格征收,则卖方的税收成本将大幅增加。

 

看来,此轮调控下,一线城市房价明显下跌基本成为定局,而且市场降温的速度会明显快于2008年,三季度就可能出现最低迷的态势。四季度个别政策就有可能松动。

 

  

《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》

 

  《通知》严格贯彻落实国务院关于坚决遏制住房价格过快上涨,加强住房保障工作,增加住房用地有效供应,实行更加严格的差别化住房信贷政策,抑制投机性购房等各项要求。

  《通知》还明确提出了本市抑制不合理购房需求的具体措施,其中要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款;要求自《通知》发布之日起,同一购房家庭只能新购买一套商品住房;金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录,实施差别化的信贷和税收政策。

  《通知》的具体内容包括:

  一、进一步统一思想,提高认识。要求各地区、各部门和各单位要迅速把思想统一到国务院文件精神上来,从首都经济发展和社会稳定大局出发,充分认识房价过快上涨的危害性,坚决贯彻落实国务院决策部署,采取切实有力措施,遏制房价过快上涨,促进民生改善和经济发展。

  二、坚决抑制不合理住房需求。一是严格执行国发[2010]10号文件关于首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求,提出金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。二是要求商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。 三是采取临时性措施限定新购房套数。规定自本通知发布之日起,暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。四是加强对房地产开发和个人售房的征税管理。对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。首次明确提出,个人售房在计征税款时,纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的,税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料,或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。

  三、增加住房有效供给。一是今年政策性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,其中政策性住房建设用地占全市住房供地50%以上。确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。规定将住房销售价位、套数、套型面积、政策性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同。二是依法加快处置闲置房地产用地,对收回的闲置土地,要优先安排用于普通住房建设。三是加强对住宅项目的协调服务,加快审批速度,促进住宅项目尽早开工建设和销售,增加有效供应。对加快建设销售和销售、诚实守信的房地产开发企业在同等条件下优先供地。

  四、加快保障性安居工程建设。一是确保完成2010年新开工建设和收购政策性住房13.6万套,占全市住宅新开工套数50%以上,竣工政策性住房4.6万套的工作任务。市有关部门和各区县政府要加快落实建设计划,力争今年二季度实现供地,三季度全面开工。二是大力发展公共租赁住房,进一步推动住房保障向租售并举转变。创新方式,扩大公共租赁住房建设收购规模。在符合城市规划和土地利用规划的前提下,支持国有企业、产业园区和社会单位利用闲置自用土地建设公共租赁住房,鼓励集体经济组织依照规划、利用存量建设用地发展公共租赁住房。三是实施保障性住房全过程“阳光工程”。加强保障性住房各环节监督管理,实行政策制定公开、建设计划公开、土地供应公开、建设过程公开、资格审核公开、房源分配公开、资金使用公开、后期管理公开、违规查处公开、办事程序公开。

  五、加强市场监管。一是要求房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款。二是加强商品房预售监管管理。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在3日内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。市住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理,对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业,要加大曝光和处罚力度,问题严重的要取消经营资格,对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。三是要求市住房城乡建设部门会同有关部门完善房屋租赁管理政策,规范房地产经纪机构行为,搭建房屋租赁信息平台,进一步规范和发展住房租赁市场。四是2010年5月底前,市有关部门要组织开展房地产开发企业经营行为联合专项检查。五是进一步加强房地产市场统计分析和监测,做好政策宣传解读工作,引导居民住房理性消费。

  《通知》还要求各有关部门和各区县政府要根据本通知精神,调整和完善相关措施,全面落实各项调控政策,全力推进政策性住房建设,切实担负起稳定房价和住房保障职责。市住房城乡建设和市监察部门要对市有关部门和各区县政府落实本通知情况加强监督检查,对稳定房价、推进政策性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任.

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