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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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全国房价难称泡沫,四大城市房价必降  

2010-05-25 12:15:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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全国房价难称泡沫,四大城市房价必降

 

自2005年开始,稳定房价成为我国房地产调控的重要目标之一,去年12月以来的这轮调控,尤其是4月17日出台的“国十条”,更是旗帜鲜明的提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。但到底哪些城市房价偏高,国家并没有明确列出。

 

或许,官方心目中确有一个房价过高城市的“黑名单”,比如前段时间住房和城乡建设部副部长齐冀就曾表求:如果有必要,可以公布高房价城市的名单。但如何判断一个城市房价是否偏高,至今尚无科学的、统一的标准。在一般民众心中,房价高低也只是参照自身情况的一种感觉罢了。

 

可有项指标却是国际公认的——房价收入比,虽然这也只诸多衡量指标中的一个。房价收入比主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度,直接关系到民众的安居乐业。当然,问题的关键是如何科学而合理的进行计算。

 

以统局计数据为准,笔者测算的结果如下。1997-2003年,全国房价收入比保持比较平稳的运行态势,平均为6.2;2003年至2007年,房价收入比明显上升,2007年达到7.44。2008年,楼市出现调整,房价收入比下滑到6.78。2009年,随着我国房地产市场复苏至过热,全国新建商品住宅价格大涨25%,房价收入比也相应地回升,创造8.03的历史新高。总体水平高于发达国家的3-6,但与1998年世界8.4的平均值和6.4的中位数,相对接近。因此,大致可以认为全国房价水平稍偏高,但依然基本合理,全国房价尚无明显泡沫。

 

全国房价收入比并不算离谱,但问题的关键是不同的收入阶层之间房价收入比差别相当大。在全国统计的7个收入阶层房价收入比情况中,最高收入户的房价收入比只有2.90,而最低收入户的这一指标却达到26.65,相差了8.19倍。总而言之,我国不同收入阶层购买房屋的支付能力大不相同。从全国来看,中等以上收入阶层基本上都有能力购买商品住宅(包含经济适用房),而中等以下低收入阶层,基本上不具备购买商品住宅的能力,需要将他们纳入住房保障体系中。

 

另外,由于我国各区域之间经济水平和房地产市场发展程度差别较大,反映在房价收入比上亦存在较大差异。总体特征是经济越发达、城市地位越重要,房价收入比越高,东、中、西部呈现明显的梯度序列。在经济较为发达的东部,部分城市房价收入偏高,已经出现房价泡沫;而中西部地区,尤其是西部地区,房价收入比普遍较低,基本上没有房价泡沫。若论全国哪些城市明显出现泡沫:则基本上可以认定为:北京、上海、深圳和杭州,这四个城市纯商品住宅的房价收入比均超过14,远远超过全国平均水平。

 

在新一轮的房地产调控形势下,今年全国楼市降温已成定局,预计2010年全国新建商品住宅成交价格,将会较2009年基本持平或小幅下跌,若按2010年底全国城镇人均住房建筑面积达31平方米、2010年全国城镇人均可支配收入增幅为10%计算,则2010年全国房价收入比将降至7.54。由于一线城市房价将出现一定程度的下跌,四个明显存在房价泡沫的城市,其房价收入比下降的幅度将大于全国。

 

刊发于经济观察网专栏

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