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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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土地增值税再度收紧,开发商利润将受损  

2010-05-26 18:51:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地增值税再度收紧,开发商利润将受损
 
 

国税总局对开发商再出重拳。近日下发《关于土地增值税清算有关问题的通知》,矛头直指近年来屡屡强调,却执行效果很差的土地增值税,以前的主要问题是税收征不上来,在清算过程中,涉及太多环节,开发商往往以各种借口晚纳税、少纳税。

 

实际上,2006年国家税务总局就曾出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号),规定从2007年2月1日起执行,要求各地税务局从严清算,尤其是按四级累进制。当时媒体有很多报道,有机构做过测算,认为会使开发商的利润减少16%左右。结果后来,此政不了了之,还是按1-2%进行预征,最后清算时依然是一笔糊涂帐,对企业和项目从轻发落。

 

这次为何又要出通知?主要是本轮调控是全方位的调控,不仅抑制投资投机需求,而且还将规范开发企业的很多行为。所以,“国十条”中提出:“税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”

 

此通知主要是规范土地增值税的清算,这是对国税发[2006]187号文的进一步落实和补充。依然还会实行四级累进制,能否落到实处,还有待观察。

 

另外提出了更多具有实操性的措施,比如开发商的财务费用中的利息支出,最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。这对于采取信托、委托贷款等高息融资的项目来说,会比较难受。还有一些新内容,比如房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除,另如关于动拆迁方面的成本。

 

从调控形势来看,此通知的落实效果应好于2007年初那个通知,开发商的利润必然因此而有所减少,尤其是对于“国十条”中所谓的:定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。看来,项目暴利越来越难了,项目利润率越高,被税务局拿走的也越多。

 

 
 
 
 
关于土地增值税清算有关问题的通知
国税函[2010]220号
成文日期:2010-05-19

各省、自治区、直辖市地方税务局,宁夏、西藏、青海省(自治区)国家税务局:
  为了进一步做好土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定,现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下:
  一、关于土地增值税清算时收入确认的问题
  土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。
  二、房地产开发企业未支付的质量保证金,其扣除项目金额的确定问题
  房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。
  三、房地产开发费用的扣除问题
  (一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
  (二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
  全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。
  上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
  (三)房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。
  (四)土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。
  四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题
  房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
  五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题
  房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
  六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
  (一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。
  (二)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
  (三)货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
  七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
  《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。
  八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
  纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。

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