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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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只有搞懂房价,才能稳定房价  

2010-05-27 09:05:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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只有搞懂房价,才能稳定房价

 

有媒体报道,近日国土资源部下发通知,部署2010年城市土地价格调查和监测工作,较往年不同的是,新增了一项工作:完成35座重点城市的商品房成本构成调查与监测。

 

这事与房价有关,很多人不禁猜测国家又要搞什么新动作。这事还得从头说起。近几年中央一直将稳定房价作为重要的调控目标,然而房价却如同一个怪物,总不肯听任政策“摆布”,于是媒体总是叩问:到底谁是高房价的幕后推手。到底是地方政府的土地财政,还是开发商的暴利驱动,抑或炒房者的疯狂行为?

 

而地方政府和开发商,一直被认为成为是高房价的两大推手,但到底谁比谁更受益,却一直没有定论。有趣的是,去年“两会”期间,全国工商联房地产商会向全国政协递交了一份名为《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿,称地方政府成为房地产业10年高速发展最大的受益方,土地财政是造成房价居高不下的主要原因。

 

地方政府当然不肯认栽。有些地方官员诉苦道:土地出让金大多被用于动拆迁、城市环境改造、住房保障了,所谓的净收益其实并没多少。这也不是没有道理,自1994年实行中央和地方的分税制改革后,地方事多而税少,随着房地产市场的兴起,慢慢形成了对土地出让金的高依赖度。

 

可是,房价的构成情况到底如何,已成为全中国人关心的问题,中央高层自然也不例外。于是去年“两会”后,中央指示相关部门进行调查摸底。依令行事,国家统计局通令摸底调查40个城市商品住宅开发费用构成,国土资源部也要求地方填报房地产项目土地出让价款,以及房屋售价等。

 

及至到了7月份,国土资源部的调查结果出来:样本是2006年以来取得土地且已进入销售阶段(包括已售完)的620个商品房开发项目,调查的房价为商品房开盘时的平均售价,地价为土地出让时的楼面地价,结果显示:地价占房价比最低为5.3%,最高为58.6%,平均为23.2%,其中东部地区平均为27%。据此,国土资源部反击了全国工商联“土地成本占直接成本比例高达58.2%”的观点,并指出:开发商最终的直接利润应该在40%左右,即便是算上增值税,流向政府的也不会超过40%。认为地价并非房价的决定性因素,

 

对此结果,业内外质疑声颇多。由于去年那次是临时性调查,选取的样本项目有限,统计方法不够科学,为了更好的开展这项工作,国土资源部再接再厉,今年再来一次,而且极有可能每年都形成常态工作。值得关注的是,今年调查和统计的范围不限于地价因素在房价中的占比,而是扩大到“商品房成本构成”——构成因素当然是更多、更复杂了。

 

众所周知,我国房地产信息化水平较低、市场数据杂乱、统计质量较差。尤其是房价,不仅民众看不懂,业界人士也总闹不清楚,不同政府部门也各有自己的数据。因此,近几年国家的调控文件中屡屡提出要提高统计水平,增加市场信息的透明度。今年4月份出台的“国十条”中更是进一步要求:统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。

 

国土资源部此举,对于我国房地产市场的健康发展,尤其稳定房价,可谓大有裨益。部分城市房价过高是既定事实,各相关利益群体,不管是国土资源部、还是地方政府,抑或开发商,都不应将高房价的责任当成“皮球”踢。研究问题,解决问题,方是正道。

 

刊发于新闻晨报

 

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