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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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恒大促销,房价加速下滑  

2010-05-09 10:10:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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恒大促销,房价加速下滑

 

近日有媒体报道,恒大地产将在全国范围内进行八五折优惠售房。此消息一出,恰惟向沉闷的全国新房市场投下了一颗核弹,激起浪花无数。

 

4月17日新一轮调控文件“国十条”出台后,业内外看空者众,二手房市场出现明显打折现象,而新房市场却相当坚挺,甚至少数楼盘还逆势上扬。这充分证明,短期而言,新房价格由开发商控制。至今,仍有个别开发商对后持谨慎乐观态度,且暂时不差钱,故而或者延期开盘,或者坚持不降价。

 

然而,购房人对于不降价的楼盘却并不买帐,众多大城市成交量大幅下滑就是铁证。就在买卖双方僵持之际,恒大地产高举促销大旗杀将出来,其效果比2007年底万科的降价行动,有过之而无不及。当年万科促销属于由点及面,慢慢扩大,而且各地降幅不一,而恒大则在全国诸多城市统一大降15%,效果自然不同。

 

2007年底万科降价之后,其他开发商陆陆续续加入降价阵营,及至2008年下半年,市场已进入冰冻期,8月全国70个城市房价首次出现环比负增长。当然,在万科降价的过程中,也遭到了部分同行的抱怨和抵制。同样是恒大,2008年国庆,全国13个楼盘齐刷刷进行八五折优惠,并在短时间内回笼资金几十亿元。

 

开发商是否愿意降价,纯属商业行为,外人不宜用道德标准横加指摘或褒扬,我们只是做客观分析而已。部分企业暂时资金宽裕,尚无促销压力,还有企业手中项目不多,或者楼盘地处黄金地段,或者自恃产品质量超群,于是迟迟不愿加入降价阵营。而对于那些项目众多的大型企业来说,降价的利大于弊。

 

利在何处?其一,可以保持销售资金回笼态势相对稳定,这对于追求“流量”的大企业很重要;其二,上市公司必须努力使业绩好看,不能因为惜售而使报表难看,否则将被资本市场的投资者抛弃;其三,当前我国房地产企业巨头之间的竞争已趋于白热化,恒大、中海、绿地、绿城等都已明确表态想当行业老大,他们对市场份额的渴求远高于对单个项目的利润率;其四,政府希望稳定房价,购房人盼望房价下跌,那些抢先降价、尤其是像恒大这样全国统一大幅降价的企业,将为自己的企业品牌加分。

 

至于所谓的弊,最大的可能是房子卖亏了。2008年,少数企业如绿城,坚持不降价,于是在2009年楼市复苏和回暖之后,获得了比万科更高的销售收益,一时间被除业内奉作神明。可另一方面,2008年下半年销售遇阻后,绿城也曾经历过资金链异常紧绷的不利局面。

 

这也就是说,如果2009年市场没能提前超预期的回暖、繁荣,则万科、恒大这样的大力度促销,大量持有现金的开发商,则是有百利而无一害。问题在于,本轮调控还会像上轮一次,市场只调整半年便迎来报复性反弹吗?这事悬!

 

2009年的楼市超常规反弹,主要缘于2008年10月开始的刺激性政策,而当前政策面却是近十几年来最严厉的,虽然半年后,不排除政策放松的可能性,但绝不会像2008年那么宽松。中国楼市“政策市”的特征鲜明,这就注定半年后即便房价止跌,也难像2009年那样展开新一轮的大幅反弹。

 

楼盘降价对企业的利弊得失,还待市场检验。而恒大统一打折的行为,已确定无疑的将会加速全国房价的下跌。即便企业比购房人更理性,可多多少少一样具有“从众心理”,恒大事实上已成为“领头羊”,跟随降价的企业和楼盘,接下来必然越来越多。其结果是,继二手房市场已出现价格“拐点”之后,新房市场的价格“拐点”呼之欲出。

 

也许有人还在坚持支持开发商不降价的两个因素:不差钱和市场供不应求。而我们想要说的是,这两个因素其实都是伪命题。因为二者皆是动态变化的,而且当前变化速度非常之快。

 

开发商的资金来源主要有两个,一是销售回款,二是银行贷款及其它融资,当前二者都已出现了问题。开发商花钱去处也有两个,一是地价款,二是建安款,去年下半年以来拿高价地较多的企业开始变得难受,土地出让金的支付方式已发生重大变化,像以前那样拖欠地价款几无可能。因此,自今年2月份开发商的资金宽松度达到顶点之后,正在快速收紧,下半年仍坚持不促销的企业将置身尴尬境地。

 

至于商品住宅供不应求的紧张局势,在很多大城市已成为“过去时”,比如自今年3月份开始,上海市的新建商品住宅已逆转为供大于求。供求关系的变化速度远快于企业资金面。

 

正基于上述分析,我们为恒大全国统一降价的行为叫好,顺应市场、配合调控、增加现金、惠及民众,何乐而不为。但愿更多的房企加入促销阵营,以实际行动加快中国楼市回归理性的进程。

 

刊发于东方早报

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