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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房租大涨只是暂时现象  

2010-06-12 08:39:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房租大涨只是暂时现象

 

据经济观察网报道,近期北京房租疯涨,自4月中旬房地产调控新政推行以来,北京市房租价格环比上涨超过了5%,一些热点区域涨幅超过7%;与一年前相比,北京一套两居室的租金涨幅超过了20%,而一些地段好、交通便利的房源涨幅则高达50%。

 

无独有偶。近段时间,上海和深圳的部分优质房源租金水平亦比去年上涨10-20%。一方面,近期房产销售市场出现低迷,新公布的70个大中城市5月份的二手房销售价格首次出现0.4%的环比下跌;另一方面,租赁市场却出现火爆态势。如何解释这一现象?

 

主要原因有三。一是,在严厉的房地产调控背景下,不仅投资投机性购房需求受到抑制,自住性购房需求亦陷入观望。而那些原本打算购房,或者换房的人,被迫进入租赁市场解决居住问题。需求旺盛,自然抬高了房租水平。

 

二是,由于预期房价下跌,以及对房产税的忧虑,部分投资者将手中原用于租赁的房源,转而进行抛售。比如4月以来,上海二手房网上可售量剧增近五成,这样自然减少了出租房源的供应。

 

其三,还有一个更宏观点的因素,那就是CPI持续攀升,5月份可能达到3%,而作为CPI第二大权重的居住消费成本自然也随之上涨。在统计体系中,居住消费价格中最重要的就是租金价格。

 

然而,笔者认为,房租大涨只是一种暂时现象。国家统计局的数据显示,近10年来,除1998至2001年间租金同比增幅围绕房价同比增幅上下波动外,大部分时间,我国房价同比增幅都远高于租金。尤其是2004年至2008年,租金涨幅维持在2%上下,房价增幅却高达6-10%。

 

我国住房消费的模式比较畸形。国民普遍“重购轻租”,我国城镇住房私有率已高达85%左右,而美国只有69%,欧洲平均水平只有50%左右。长期以来,一方面我国住房租赁市场比较混乱,房客权益得不到保障,另一方面人们更愿望通过购房实现财产的增值和保值。所以,我国住房租赁需求并不旺盛,一线城市由于外来人口多,房价高,租赁需求量相对较大,但这个群体变化快、流动性大,年轻人和外来务工人员皆将租房视作过渡。

 

从供应上分析,一线城市其实并不缺少出租房源,近几年这些城市中投资投机客甚众,多数都用出租,少数暂时空关。只是供应结构存在问题,那就是中小户型、中低租金的房源供不应求,所以才会有“群租”现象。这一点,近两年已被政府所关注,当前北京、上海、深圳、重庆等城市皆大力推进的公共租赁住房,主要目的就是完善租赁用房的供应结构。

 

现阶段,我国住房租金回报率极低,在绝大部分城市中,普通住宅的租金回报率只有2-3%,而发达国家一般为5-8%。这其实反映了两个问题,一是我国大城市房价偏高,二是租金水平偏低。若以这一指标衡量,我国一二线城市的住宅投资价值很低。

 

这就是我国住房市场的现状,虽然不合理,可短时间能别指望扭转。眼下一线城市出现的租金大涨只是暂时现象,随着楼市的持续降温,租金将与房价同步波动。长期而论,住房租赁需求的不足与房源供应的充足,将成为抑制租金价格大涨的根本性因素。至于部分住房困难群体,将会长期感到房租水平偏高,这与他们收入水平偏低有关,他们中的一部分应纳入住房保障体系,而政府正在逐步解决这一问题。

 

刊发于经济观察网专栏

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