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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

日志

 
 
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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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公租房新政将成为住房“重头戏”  

2010-06-13 09:28:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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公租房新政将成为住房“重头戏”

 

 

昨天晚上,新华社报导了公租房出台的消息。由七部委联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。这个意见的征求意见稿,我去年已经拿到,上海当前正在征求意见的《上海市发展公共租赁住房的实施意见》,正是在此指导方针下,结合上海的具体情况而出台的。笔者去年底以来,参与了上海市相关政策的研究和制定,对此有些体会。

 

比对去年的征求意见稿,这次的正式文件,内容更全面和细致。我比对了一下,改动的主要有两点。

 

一是,关于供应对象,原稿中是:中低收入家庭、新职工和外来务工人员;终稿中是:要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区,可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。二者的区别很明显,终稿中还是强调要解决本地“夹心层”。

 

二是,关于投资主体,原稿中是:政府主导,市场运作,主要由企业等社会机构投资建设,另外还提到:集体经济组织可利用集体建设用地投资建设。终稿中:政府组织,社会参与,各地区在加大政府对公共租赁住房投入的同时,要切实采取土地、财税、金融等支持政策,充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性。二者区别在于,终稿中有些淡化社会投资,且没提村集体。

对于开发商和其它企业和机构而言,投资和经营公共租赁住房,极有可能成为一种低收益但无风险的投资新方向。如果能跟地方政府搞好关系,利润率并不一定低。“其他方式投资的公共租赁住房,建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用,并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件,所建住房只能租赁,不得出售。”决定企业收益率的主要是土地的获取及方式。而且还有退出机制:“公共租赁住房建设实行谁投资、谁所有,投资者权益可依法转让。”

 

总之,公共租赁住房是一个新生事物,而且将是一个成长很快的住宅新产品,估计将成为我国住房保障体系中的主导产品,经济适用房以来将被弱化,廉租房也将并入其中。当前,重庆等少数城市,已经或打算将公租房作为未来的重头戏。当然,对于我国的住房租赁市场也是一个完善和补充。

 

 

 

 

 

关于加快发展公共租赁住房的指导意见

建保[2010]87

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各有关部门:

  根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔201010号)和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔20104号)精神,为加快发展公共租赁住房,经国务院同意,现提出以下意见:

  一、加快发展公共租赁住房的重要意义
  近年来,随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大,城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是,由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小,部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因,一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时,随着城镇化快速推进,新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现,外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房,是完善住房供应体系,培育住房租赁市场,满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措,是引导城镇居民合理住房消费,调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要统一思想,提高认识,精心组织,加大投入,积极稳妥地推进公共租赁住房建设。

  二、基本原则
  (一)政府组织,社会参与。各地区在加大政府对公共租赁住房投入的同时,要切实采取土地、财税、金融等支持政策,充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性。
  (二)因地制宜,分别决策。各地区要根据当地经济发展水平和市场小户型租赁住房供需情况等因素,合理确定公共租赁住房的供应规模和供应对象。商品住房价格较高、小户型租赁住房供应紧张的城市,应加大公共租赁住房建设力度。
  (三)统筹规划,分步实施。各地区要制订公共租赁住房发展规划和年度计划,并纳入2010-2012年保障性住房建设规划和十二五住房保障规划,分年度组织实施。

  三、租赁管理
  (一)公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区,可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件,由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭,不得承租公共租赁住房。
  (二)公共租赁住房租金水平,由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定,并按年度实行动态调整。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的,可以申请廉租住房租赁补贴。
  (三)公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限一般为35年,合同示范文本由省、自治区、直辖市住房城乡建设(住房保障)部门制订。承租人应当按照合同约定合理使用住房,及时缴纳租金和其他费用。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的,可以申请续租。
  (四)公共租赁住房只能用于承租人自住,不得出借、转租或闲置,也不得用于从事其他经营活动。承租人违反规定使用公共租赁住房的,应当责令退出。承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的,应当退出。对承租人拖欠租金和其他费用的,可以通报其所在单位,从其工资收入中直接划扣。


  四、房源筹集
  (一)公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房以配建为主,也可以相对集中建设。要科学规划,合理布局,尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域,同步做好小区内外市政配套设施建设。
  (二)在外来务工人员集中的开发区和工业园区,市、县人民政府应当按照集约用地的原则,统筹规划,引导各类投资主体建设公共租赁住房,面向用工单位或园区就业人员出租。
  (三)新建公共租赁住房主要满足基本居住需求,应符合安全卫生标准和节能环保要求,确保工程质量安全。成套建设的公共租赁住房,单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房,应认真落实宿舍建筑设计规范的有关规定。


  五、政策支持
  (一)各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划,予以重点保障。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房,建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房,建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用,并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件,所建住房只能租赁,不得出售。
  (二)市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式,加大对公共租赁住房建设和运营的投入。省、自治区人民政府要给予资金支持。中央以适当方式给予资金补助。
  (三)对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠,具体办法由财政部、税务总局制订。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金,按照经济适用住房的相关政策执行。
  (四)鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款,具体办法由人民银行、银监会制订。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金,专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房,纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。
  (五)公共租赁住房建设实行谁投资、谁所有,投资者权益可依法转让。

  六、监督管理
  (一)发展公共租赁住房实行省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制。各级住房城乡建设(住房保障)部门负责公共租赁住房的行政管理工作,发展改革、监察、财政、国土资源、规划等有关部门按照各自职责负责相关工作。地方各级人民政府要加强组织领导,明确工作责任,健全住房保障管理机制和工作机构,落实人员和经费,确保公共租赁住房工作顺利实施。
  (二)市、县人民政府要建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、轮候、配租和租后管理制度。住房保障部门要按照规定的程序严格准入审批,加强对公共租赁住房运营的监督管理,做到配租过程公开透明、配租结果公平公正。对存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的,要依法依纪严肃追究相关单位和人员的责任。
  (三)政府投资建设公共租赁住房的租金收入,应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库,实行收支两条线管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款,以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。
  (四)各地可根据本意见,制订具体实施办法。各地已经出台的政策性租赁住房、租赁型经济适用住房、经济租赁住房、农民工公寓(集体宿舍)等政策,统一按本意见规定进行调整。  


        中华人民共和国住房和城乡建设部
        中华人民共和国国家发展和改革委员会
        中华人民共和国财政部
        中华人民共和国国土资源部
         中国人民银行

       国家税务总局
       中国银行业监督管理委员会
       二〇一〇年六月八日

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