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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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想要开心租房基本不可能  

2010-06-17 09:04:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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想要开心租房基本不可能

 

当前,住建部开始高度关注住房租赁市场的问题,确实,这一问题到了必须高度重视并进行健全和完善的时候了。1998年住房制度改革以来,我国住房租赁市场获得了较快的发展,但总体上落后于住房销售市场,在很大程度上,已成为整个住房体系中的“短板”。笔者暂且分析一下上海的情况,从中可知全国、尤其是大城市的住房租赁市场折现状。

 

目前,上海住房租赁体系中的房源构成主要包括尚未房改的老公房、廉租房、单位宿舍、市场化的租赁住房等。2008年上海市统计年鉴表明,上海城市家庭住房自有率为78%左右,也即约22%的家庭通过租赁解决了居住问题;从结构来看,公房在住房租赁体系中占约80%,私房仅占20%。另据对租赁市场的调查,目前在本市出租的各类住房中,外省市来沪务工人员租赁住房的比例占72.1%。

 

1、从供应总量分析。当前上海住房租赁供应总量比较充裕,市场化住房租赁面积为3100万平米左右(测算方式见附录)。尤其是2003年以来,一手住宅市场中的投资投机需求非常旺盛,购房后部分用于出租,另外大量改善需求家庭换房后,也把第一套住房用于出租,所以新增租赁房源源不断。从需求总量分析,随着常住人口的持续增长,“十二五”期间上海住房租赁需求还会增长,但随着住房自有率的提高和住房保障建设的突飞猛进,需求增幅不会太大。

 

2、从供需结构分析。尚未房改的公房承担了本地人的主要租赁需求,部分企业事业单位的宿舍也带有一定的福利化成分。市场化的住房租赁需求中,外来人员(包括农民工、才毕业的学生、小白领等)需求最大,供应分布于全市,住房档次较低;据抽样调查,96%以上的外来务工人员均通过租赁房屋解决居住问题,其中56.8%的人员租住用人单位提供的集体宿舍或公寓。中高级白领和企业管理人员的需求量位居其次,供应多分布于外环以内。港澳台同胞和境外人士的需求量较少,供应主要集于市区高档公寓(或公寓式酒店),兼顾少量郊区别墅,外籍人士一般都享有公司提供的住房补贴。随着上海产业结构的调整以及“两个中心”建设,中高档租赁需求会明显增加,而中低档租赁需求小幅增长。

 

3、从住房租赁价格分析。近十年来,住房租金增幅明显小于住房售价增幅,基本维持在一个相对合理的水平。总体而言,上海住房租赁市场的市场化程度很高,基本靠市场机制调节供需和租赁价格。相比而言,近些年来,房价涨幅远远大于房租涨幅,导致租金回报率只有可怜的2-3%。

 

4、行业集约化程度很低,市场秩序较乱。第一,住房租赁市场处于放任状态,具有自发的、分散的、无序流动的特点。经营住房出租的企业和机构太少,导致行业集约化水平很低。企业和机构不愿参与的主要原因是资金回收期长,租金收益率低,缺乏相关政策支持。第二,房东出租行为存在不规范之处,比如限制房客对房屋的装修装饰等,合同期内要求涨租金,甚至以各种理由驱赶房客等,造成了租期的不确定性和短期化,制约了房客长期租赁的积极性。第三,群租现象比较常见,难以有效治理。第四,住房租赁市场准入门槛较低,部分中介门店规模偏小,诚信较差、运作无序。

 

敬请关注:

新一轮调控以来,市场出现调整,近期业内的研讨会特别多,我也参与了一些,组织方有政府部门的、行业协会的、企业的、媒体的等等。也有一直关注我博客的朋友,说好久没听过我的讲课了,其实绝大多数会议都是闭门会议。下面倒有一个公开的讲课机会,上海一家媒体组织的,有兴趣的朋友届时可以听下。

理财一周谭·第3期

《冲破楼市迷局》

联合主办:理财一周报、万科金色城市

集合时间:2010年6月20日 13:00 (星期日)

集合地点:上海市静安区余姚路66号同乐坊入口处(地铁7号线昌平路站附近)

          集合后将有专车接送读者往返会议现场,即万科金色城市(浦东御桥),请读者务必

           13:00准隔不久时到场

会议议程:

13:00         来宾集合,发车前往会议现场

13:40-14:00   现场签到

14:00-14:50   演讲1:《楼市新政解读和市场走势研判》

                演讲人:杨红旭上海易居房地产研究院综合研究部部长 

14:50-15:10   演讲2:《楼市投资攻略——万科样本》

                  演讲人:上海万科专员

15:10-16:00   提问对话、抽奖、现场踩盘

 

报名方式:有意向参与本次理财一周谭活动的读者请于2010年6月7日-18日通过电话的方式报名 

          (上午10:00—下午16:00,双休日除外)

报名电话:52136399    联系人:王先生

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