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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

日志

 
 
关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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住房保障不能再玩虚的了  

2010-06-19 18:52:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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住房保障不能再玩虚的了

 

才从西宁回上海。周五与西宁房管局的领导会谈,最终确定了合作研究《西宁市房地产发展“十二五”规划》。听了很多介绍,看了一圈城市房地产格局,西宁市的房地产业正处于快速发展期,形势很好,但也存在一些困惑的地方。其实,这也是很多地方的房管部门、规土部门共同面临的情况。

 

去年以来,我们为上海市、上海多个区、武汉等多个房管部门做了这一类的课题研究,在与他们的开会、讨论过程中,有两点深切的体会。一是,房管部门的公务员其实很辛苦,杂事特多,有些事情还很难处理,比如各种类型的群众上访事件(动拆迁、建筑质量等等),这让他们难以静下心来做些行业管理方面的深入思考和筹划。

 

二是,近几年国家房地产政策特别多,很多政策和要求,由国务院到省和直辖市,再到地级市和区县等,一级级下发,地方房地产管理部门可谓应接不暇;这倒也罢了,关键是有些政策变化太快,地方来不及反应上一个政策,下一个方针不同的政策又来了;另外,有些政策老犯“一刀切”的毛病,要知道同样一个房地产领域,上海、武汉、西宁这三个东、中、西部城市的情况差别极大,所以有时候地方房地产部门真有些手足无措。

 

唠叨了几句。言归正传。周五在西宁时,收到新浪乐居发的短信,说是六部委又出新政了。才到家里,便急不可待的从网上查到此政策——《关于做好住房保障规划编制工作的通知》。内容是要地方政府做两个规划:2010-2012年保障性住房建设规划和十二五住房保障规划。

 

首先,这是好事。2007年“24号文”为标志,国家开始强化住房保障工作,其实这也是“补课”,其后在住房保障方面推出了诸多政策、指标和规划。今年4月份,国务院曾对全国主要省市做过相关调研,摸底各地落实“24号文”的情况,当时我以专家身份参与了国务院调查组来上海的座谈会。

 

当前,正好是一个比较恰当的时间节点,一是各地都在做“十二五”规划编制工作,将住房保障做一个专项规划是很合理的;二是本届政府任期还剩三年(包括今年),能否做好住房保障工作,对本届政府很重要。所以,六部委的这个通知很有意义。如果不这么加以督促,那么,部分懒惰的地方房管部门也就不对此进行研究和编制规划了,如此,则很难将住房保障工作科学规划、落实到位。

 

其次,这有点问题。这就是我在一开头说的政策过多的不足之处。2006年国家要求各地编制2006-2010年住房建设规划,2008年国家要求各地编制2008-2012年住房建设规划,2009年初要求各地编制2009-2011年廉租住房保障规划,200912月要求编制本地区城市和国有工矿棚户区改造规划和年度工作计划,2010年月1月要求编制20102012年住房建设规划。再加上现在的两个规划,光是住宅和住房保障领域,近几年就有这么多规划要编制。也就是说上一个规划远未到结束时间,下一个规划又要推出,这其中,不仅指导思想有变化,而且指标也有变化。老实说,这真的让地方负责编制规划的房地产管理部门很挠头。

 

但不管怎么说,住房保障涉及民生,是现阶段我国房地产业发展过程中最重要的事,中央心情迫切可以理解,地方政府也应克服困难,脚步跟上。至于我所在的上海易居房地产研究院和我本身,也愿意在各级政府编制规划的过程中,积极参与研究,提供“外脑”建议,为更好的推进这项工作尽一份绵薄力吧。

 

房地产“十二五”规划,比什么调控政策都重要!

 

关于做好住房保障规划编制工作的通知

  建保[2010]91

中华人民共和国住房和城乡建设部

 

  各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅(城乡建设委、住房保障房屋管理局、国土资源房管局)、发展改革委、财政厅、国土资源厅、农垦总局(局、办、内蒙古海拉尔农场管理局、大兴安岭农场管理局)、林业厅(局,内蒙古、龙江、大兴安岭森工集团公司),新疆生产建设兵团建设局、发展改革委、财务局、国土资源局、农业局、林业局:

为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)精神,指导各地做好2010-2012年保障性住房建设规划和十二五住房保障规划编制工作,现就有关事项通知如下:

 

  一、指导思想和基本原则

  (一)指导思想

  以邓小平理论和三个代表重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,以全面建设小康社会、实现全体人民住有所居为宗旨,适应国民经济和社会发展的客观需要,加快解决快速城镇化带来的住房新问题,建立健全基本住房保障制度,逐步扩大保障范围,加快保障性住房建设,积极推进棚户区改造,切实解决中低收入家庭住房困难,逐步改善城镇居民基本居住条件。

  (二)基本原则

  1、目标合理,标准适度。各地要坚持以满足基本住房需要为原则,统筹考虑社会经济发展水平、城镇化进程、家庭人口结构、住房支付能力以及土地资源禀赋等约束条件,综合平衡政府财力和各项公共支出,尽力而为,量力而行,科学制定住房保障目标,合理确定住房保障方式和保障标准。

  2、因地制宜,统筹协调。要统筹兼顾城乡差别,区别对待区域差异,着力解决住房方面的突出矛盾和问题。要针对不同收入群体,采取不同措施,实行分层次住房保障。要注意做好同住房建设规划等相关规划的衔接协调,统筹考虑各类保障性住房、各类保障群体之间的关系,做好目标任务、投资安排和政策手段的有机衔接,充分体现规划的可操作性。

  3、突出重点,分步实施。要统筹考虑改善危旧住房群众的居住条件和解决新增家庭的住房困难,加快各类棚户区改造,积极发展公共租赁住房。常住人口住房问题突出的,要结合实际,有重点地加以解决。要区分轻重缓急,区别建设和发展时序,优先安排群众需求迫切的项目,优先解决群众反映强烈的问题,有计划有步骤地组织实施。

  4、政府主导,创新机制。要着眼于体制和机制创新,落实好土地、金融与财税等支持政策,加强住房保障组织机构、技术支撑体系建设。要充分发挥政府支持和引导作用,建立以政府为主导、社会力量广泛参与的长效机制。

  二、规划重点和基本目标

  (一)着力解决低收入家庭住房困难问题。规划期内,各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置、租赁等方式增加廉租住房和经济适用住房房源,加大租赁住房补贴力度,着力解决城市低收入家庭的住房困难。力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题,2013-2015年各地要结合实际,稳步扩大制度覆盖面,适当提高保障标准,力争到规划期末,人均住房建筑面积 13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。

  (二)努力解决中等偏下收入家庭住房困难。规划期内,要加快建设公共租赁住房、限价商品住房,解决中等偏下收入家庭的住房困难。各级政府要加大政策支持力度,加快发展公共租赁住房,解决城市中等偏下收入包括符合条件的新就业职工、进城务工人员的住房问题。商品住房价格过高、上涨过快的城市,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房的供应。

  (三)推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作,继续推进中央下放地方煤矿棚户区改造、国有林区棚户区和国有林场危旧房改造、国有垦区危房改造。到2013年末,基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造;有条件的地区争取到2011年末基本完成。2014-2015年,稳步推进非成片棚户区和零星危旧房改造,稳步推进旧住宅区综合整治,完善基础设施配套,改善居住环境;有条件的地区2012年开始加快改造、整治。

  (四)建立和完善住房保障政策、技术支撑体系。要加快住房保障立法,依法强化各级政府的住房保障责任,健全组织机构、政策、技术支撑体系,实施住房保障关键技术研究及应用示范,加快推进信息化建设。力争到2012年末,所有县、市健全住房保障管理机构和具体实施机构,实现住房保障业务系统全国互联互通,到2015年末,基本建立全国住房保障基础信息管理平台。

  三、规划编制的主要内容

  (一)规划编制期限

  保障性住房建设规划(包括各类棚户区改造、政策性住房建设)的规划期限为2010-2012年,基期年为2009年。十二五住房保障规划的规划期限为2011-2015年,基期年为2010年,可展望到2020年。两个规划要保持有机衔接。

  (二)规划组成、层级、编制单位和范围

  1、规划组成。本次规划除廉租住房、经济适用住房保障规划外,还包括公共租赁住房、限价商品住房、城市和国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区和国有林场危旧房改造、国有垦区危房改造、中央下放地方煤矿棚户区改造(只包括东北三省、中西部地区中央下放地方煤矿棚户区,含河北、新疆生产建设兵团和江苏徐矿集团)等内容。各级规划编制单位可根据实际需要,确定专项规划编制内容。

  2、规划层级。规划分国家、省、市(地、州、盟)、县四级,逐级汇总编制。

  3、编制单位。省级以下(含省级)住房保障部门会同有关部门编制廉租住房保障、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房、城市和国有工矿棚户区改造等方面的规划。省级以下(含省级)发展改革、农垦、林业部门分别会同有关部门编制中央下放地方煤矿棚户区、国有垦区危房、国有林区棚户区和国有林场危旧房改造规划,送同级住房保障部门汇总。

  4、编制范围。各级规划的编制范围按行政区划确定。

  (三)重点指标和规划文本

  规划重点指标(见附件)作为规划文本的附件。规划重点指标有规划期目标指标和辅助指标。辅助指标主要用于评估规划期目标指标的实施效果。各种渠道解决低收入和中偏下收入家庭住房困难户数、保障性(政策性)住房建设和各类棚户区改造的套数(户数)为约束性指标。文本应包括三部分:

  第一部分:规划正文。主要包括:

  1、规划编制依据、范围和期限。

  2、总体目标和年度目标。分年度明确各类项目保障户数,以及各类建设项目计划投资、土地需求、开工和竣工等数量。

  3、空间布局指引。按照行政区划分年度明确区域各类住房规划建设数量,依据城市总体规划、土地利用总体规划、住房建设规划要求,结合城市基础设施配套状况和发展趋势,做好各类保障性住房项目的空间布局。

  4、配套政策措施。要落实规定的资金渠道和税费政策,确保各项资金落实到位;落实土地供应计划,依法保障项目及时落地;强化工程质量监管,规范住房保障管理,提高管理服务水平;健全管理机构和实施机构,落实工作经费。

  5、规划组织实施。明确部门职责分工,建立健全推进实施机制,保证规划实施。

  第二部分:规划主要指标(见附件)和相关图件。主要指标要体现在2005-2009年住房保障情况、2010-2015年住房保障目标任务和2010-2015年住房保障规划实施预测。

  第三部分:规划编制说明。主要包括:

  1十一五期间住房保障情况。总结、评估十一五住房保障工作,查找突出问题和主要矛盾。

  2、规划期内住房保障面临的基本形势。依据住房状况调查和相关统计资料,做好各类住房保障对象数量和状况分析、政府保障能力分析,明确规划定位,提出解决思路、指导思想和基本原则。

3、规划实施预测。依据规划期间住宅供应数量和空间布局,对住房保障规划实施效果进行分析、预测,稳定居民住房消费预期。

 

四、规划编制的基本要求

(一)深入调查研究,广泛征求意见。各市(地、州、盟)、县规划编制单位要会同有关部门采取抽样调查、普查等方式摸清当地住房现状、住房保障对象底数和各类棚户区改造对象底数。要围绕居民住房方面存在的突出问题,开展全局性、战略性重大问题研究,对规划重点内容和关键指标,进行专题研究。要从实际出发,采取实地调研、部门访谈、专家座谈等方式,广泛征求社会各界的意见,增强工作透明度和公众参与度。各级住房保障规划一经批准即向社会公布,接受公众监督。

  (二)规范编制程序,明确时限要求。编制工作按照前期调研、专题研究、文本编制、论证与征求意见、成果形成五个阶段进行。实行规划逐级上报、逐级审查制度,上级规划编制部门要会同有关部门对下级规划进行审查,加强对规划编制工作的监督指导。省级2010-2012年保障性住房建设规划要确保于2010630日前上报住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局,住房城乡建设部会同有关部门于2010715前完成审查。县、市(地、州、盟)级规划上报、审查时限由各省(自治区、直辖市)确定。各级2010-2012年保障性住房建设规划要确保于20107月底前向社会公布。各级十二五住房保障规划要确保于20109月底前编制完成。为提高效率,便于各级规划数据汇总和报备,住房城乡建设部负责建立住房保障规划数据汇总系统。各级规划编制单位要会同有关部门,加大督促检查力度,定期通报进展情况。

  (三)加强组织领导,做好协调配合。住房保障规划是各地国民经济和社会发展规划的重要内容,是指导规划期内住房保障事业改革和发展的重要文件。各级各部门要充分认识编制规划的重要意义,统一思想,提高认识,加强领导,落实责任,各司其职,密切配合,把规划编制工作纳入重要议事日程。要尽量吸收各地区、各部门已有的工作成果和各类统计数据,实现资源共享,加快规划编制。各级规划编制所需工作经费由同级财政预算安排。

  

  中华人民共和国住房和城乡建设部

  中华人民共和国国家发展和改革委员会

  中华人民共和国财政部

  中华人民共和国国土资源部

  中华人民共和国农业部

  国家林业局

  二〇一〇年六月十一日

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