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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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搞住房保障规划,丝毫马虎不得  

2010-06-21 09:09:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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搞住房保障规划,丝毫马虎不得

 

近日,住建部等六部委联合下发《关于做好住房保障规划编制工作的通知》,明

令各级地方政府编制两个规划:2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划。

 

相对于其它诸多调控政策,此“通知”颇为另类。国家层面的政策,需要地方制定细则,否则空悬于上;比如前段时间三部委出台的二套房贷细则,就是对“国十条”相关精神的细化。与普通政策不同,住房和住房保障的中长期产业规划,则是指导、约束、逼迫各级政府有计划、有步骤推进工作的重要手段和保障机制。

 

此番单单要求各级政府编制住房保障专项规划,足见中央对住房保障的重视程度。商品住宅开发能为地方政府带来土地出让金和税收收益,而搞住房保障却要地方政府投入资金,所以若无中央的强力督促,多数地方政府建设保障性住房的积极性较低。

 

“通知”的核心内容是“规划重点和基本目标”。不妨一一分析之。第一,针对低收入家庭,主要通过城市棚户区改造、廉租住房和经济适用住房进行保障。廉租住房应是主力军,按照《2009-2011年廉租住房保障规划》,将解决747万户家庭住房困难。经济适用住房按规定是面向城镇低收入家庭的,但实际上真正的低收入家庭多数是买不起经济适用住房的,各地都在放宽准入标准,说实话,乱糟糟的有点失控。棚户区改造是新增的重要路径,稍后再谈。

 

目标有两个。一是力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。此指标最早是去年12月“国四条”提出的,届时将保障全国城镇家庭的7.8%左右。二是2013-2015年稳步扩大制度覆盖面,力争到规划期末,人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。当前各地廉租保障的面积线不统一,比如上海为人均7平方米,武汉为人均10个平方米。对于多数城市而言,廉租住房面积线不可能提高到13平方米,而除了廉租房外,这部分群体能否通过棚户区改造和经济适用住房得到解决,还是个未知数。

 

第二,针对中等偏下收入家庭的住房困难,主要通过公共租赁住房、限价商品住房。“中等偏下收入”概念属于首次提出,这是统计体系中的术语,此类家庭约占全部城镇家庭的20%。公共租赁住房是个新生事物,前段时间七部委联合出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,看文件架式,公共租赁住房未来将成为我国住房保障体系中的重要产品,主要解决城镇“夹心层”家庭,以及青年职工和外来务工人员的阶段性住房困难。然而这一产品能否顺利推进,各地并无多大把握,除了提出将兴建2000万平方米的重庆市外。

 

至于限价商品住房,实属“老大难”产品。自2006年“国十五条”中提出推广此物后,一直没能得到有效落实,只有广州、成都、北京等少数城市做过试点,总体上效果不咋样。“通知”中又扯出这一产品,笔者认为前景依然不容乐观。限价房只是限制售价,其它环节等同于商品房,非市场非住障,很多地方政府不知该如何实施。另外,将其归入住房保障体系,过于勉强。中等偏下收入家庭,在实践中是经济适用住房的保障对象,此章中却未明确,政策制定者有点“知错不改”,失之偏颇也。

 

第三,推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。棚户区中的居民,多数属于中低收入住房困难家庭,推进棚户区改造是加强住房保障的重要方式。去年12月,六部委出台《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》,提出:力争从2009年开始,结合开展保障性住房建设,用5年左右时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造,有条件的地区争取用3年时间基本完成。本“通知”基本上重申了五部委文件精神。棚户区改造属于推倒重建,旧住宅区综合整治主要是给老房子“穿新衣、戴新帽、换内胆”,旧住宅区中符合保障标准的家庭明显低于棚户区,属于辅助手段。

 

另外,“通知”中还明确提出了规划编制的主要内容和基本要求,细致程度实属罕见。多少值得反思的是,近几年国家要求地方政府编制住房规划的频率偏高,以前曾经要求的有:2006-2010年住房建设规划、2008-2012年住房建设规划、2009-2011年廉租住房保障规划、2010-2012年住房建设规划等,上一个规划远未到结束时间,下一个规划又要推出,着实让地方负责编制规划的政府部门很挠头。

 

但愿这次规划完成后,持续的时间能长久些。总而言之,“通知”利远大于弊,有助于各级政府将住房保障工作落到实处,保障工作力度,提高工作绩效。

 

刊发于东方早报

房地产“十二五”规划,比什么调控政策都重要! 

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