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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市“政策底”初现  

2010-06-22 08:33:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市“政策底”初现

            

昨天,人民日报撰文引用某住建部官员的话:“目前调控措施初见成效,要继续跟踪市场下一步走势,适时把握好政策力度。各地要加强调控政策落实力度,绝不能松劲,要让人民群众看到党和政府遏制房价过快上涨、保障人民群众改善住房条件的决心和信心”。

 

此话传达出三重意思。一是调控已出现效果;二是政策将依市场走势而变得灵活化;三是短期内政策不会明显放松,直到房价真正得到遏制。基于此,笔者认为,本轮房地产调控的“政策底”已现身,接下来不太可能出台更多新的打压政策,但既有政策还将严格执行一段时间。至于政策何时会放松,要看市场和房价的表现。

 

当前房地产市场若何?成交量快速下跌,价格松动初见端倪。5月全国新建商品房销售面积为0.68亿平方米,较4月份降低15.4%,亦低于去年0.78亿平方米的月度均值。市场降温态势明显,东部一线城市和部分城二线城市下滑幅度更大,比如上海只有30万平方米,环比下跌七成,且创下了2003年以来非春节月份的新低,基本上一下子就跌到了底部位置。接下来,上海楼市的成交量将在低位盘整数月,预计9-10月份会有所反弹。

 

而房价则总体上在高位盘整。5月份70个大中城市房屋销售价格环比仅上涨0.2%,涨幅比4月份缩小1.2个百分点。分市场来看,一手房价格上涨0.4%,而对市场反应更加敏感的二手房价格首次出现环比0.4%的下跌。预期6月份一手房价格将首次出现拐点,而全国房屋价格也将首次出现整体性下跌。下半年,房价将会维持下跌态势。

 

在房地产市场中有条规律,“量变在前,价变在后”,本轮市场调整成交量已大幅萎缩,尤其是部分大城市的下调形态属于罕见的“断崖式”,只有2005年“国八条”出来后,上海楼市曾出现过这种极端现象。按此逻辑,则价格下跌已呈必然趋势,新房价格在高位难以坚持多久,开发商从来不是一个行动一致的群体,各家想法不同,战略不一,5月初即开始全国八五折促销的恒大,现在看起来堪称英明,而目前万科、绿地、保利等大型开发商也加入促销阵营。随着开发商阵营分化的加剧,新房价格很快就会将迎来整体性的下跌。

 

本轮调控的目标重点突出:坚决遏制部分城市房价过快上涨。对于这句表述,看空派认为房价下跌,中央才会满意;看多派认为中央只是希望房价不要上涨过快,并不反对房价小幅上涨。笔者认为,房价并非玩物,可以任由人们摆布,其表现形式往往是不涨即跌,不跌即涨。所以动态的看,中央希望部分城市的房价能够趋于稳定,如果不能控制房价涨幅,宁可让其短时间内出现下跌。

 

住建部官员的话也就容易理解了,当前房价尚未出现下跌,如果政策开始放松,或者给市场以将要放松的心理预期,则大部分卖家和开发商都将不愿降价促销了,如此则房价不但不会下跌,反而会再度出现反弹,甚至是报复性的上涨。道理相当简单,识实务的开发商应尽快下调价格,否则坐等无益。

 

但另一方面,“政策底”确已出现,也就是政策不再加码。近期部分中央部委出台的文件,也都是对“国十条”的细化落实,并无严厉新政。至于地方政府的细则,呈渐次放松之态,比如广州和重庆。当前惟一不确定的是,房产税何时出,怎么出,哪些城市会率先试点?上海细则和房产税迟迟未出,若房产税真的出台,基本上可以认为调控政策出尽了。

 

在任何一轮房地产调控中,一般都会依次出现“政策底”、“成交量底”、“价格底”。当前的情形是,“政策底”初现,“成交量底”正在形成(上海已出现),“价格底”还需数月才能到来。只有等到“成交底”开始消失,“价格底”开始出现,政策才有可能松动。政策的松动,将遵循“自下而上”的路径,也即地方政府先放松,商业银行的房贷政策先松动。四季度是有可能的。

 

刊发于新闻晨报

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