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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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商品房预售在国际上很普遍  

2010-06-24 09:11:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商品房预售在国际上很普遍

 

许多国家和地区都允许新建房屋(相当于我国的商品房)在竣工前进行预售,但对预售的管理和个人购买预售房屋的贷款政策有所区别。

有关国家新建房屋销售情况

各国新建房屋的销售方式有较大差别。美国新建房屋大部分是预售。据美国人口普查局统计,预售量占新建房屋销售量的比例已由1963年的53.9%上升到2004年的76.6%。2004年,新建房屋销售120.3万套,其中预售92.1万套。预售房屋中,开工前已经售出的48.2万套,在建造期间售出的43.9万套。新加坡、中国香港等东南亚地区预售规模也较大,预售率在90%左右。

 

在加拿大,新建房屋的预售都在项目开工之前,也就是通常说的“卖图纸”,因为法律有这方面的要求。如安大略省1992年发布的《高层公寓法》规定,图纸必须卖出达70%,项目才能开工,银行也会在此后发放贷款。这样的约束可以避免因为项目开工后销售不畅而发生烂尾等问题。

 

欧洲一些经济发达国家,房地产市场以二手房市场为主,新建房屋项目规模普遍较小,同时融资渠道很发达,房地产开发建设的投资主要依靠投资资金。尽管新建房屋的预售是法律允许的,但开发商大多选择建成后销售,购房者大多选择购买已建成的现房,因此,预售规模相对较小。

有关国家政府对房屋预售的管理

有关国家对房屋预售的管理主要有两类:一类是澳洲以及日本、韩国、新加坡、马来西亚、中国香港等亚洲国家和地区,政府规定预售条件,实施预售许可管理,对预售活动的监管也较严格。如澳大利亚预售前需取得项目规划审批证书,日本需获得建筑许可。香港还对内部认购比例、期房转让等有明确规定。另一类是欧美多数国家和地区,不实行许可管理,买卖双方通过律师自行协商预售合同并受合同法等法律的制约。

 

多数国家和地区对购房人缴纳的首付款比例或订金额度都有相应要求,对预收款的使用也有规定。如韩国,购房人缴纳的首付款为房款的20%-30%,可在一年内分期付清;日本、中国香港和澳大利亚购房人缴纳的订金分别为房款的20%、10%、5%-10%。有的国家和地区允许开发商把预收款用于工程建设。如新加坡、马来西亚和中国香港,首付款或订金直接向开发商支付;购房贷款则存入贷款银行与开发商共管的帐户,由工料测量师行(相当于国内的工程造价咨询机构)根据工程进度,提出拨款意见,经律师同意后,购房款才可以转给开发商使用。

 

有的国家则规定在房屋交付使用后才能将购房款转付给开发商。如澳大利亚,订金由律师存入银行保证账户,待房屋竣工交付后,连同剩余房款一并转给开发商。欧美国家一般由双方合同约定。如美国,预售款使用按照双方协商确定的预售合约执行,购房款的支付时间、方式和使用取决于双方的信用情况,通常是签订合约时买者支付5%-10% 的保证金,根据工程进度付款,完工时清算。

 

加拿大则在购房合同中明确规定,分期付款的资金由买房人按期打到开发商选择的律师喽账户上进行监管,监管期间开发商一般不得动用,但可以此作为信用金,向银行申请建设贷款。房屋买卖合同还明确:万一项目建设发生问题,买房人打到律师楼专用账户的资金要联本带息退给购房人。因此,在加拿大,购房人一般不用担心项目烂尾会承受血本颗粒无收的风险。

有关国家个人购房贷款政策

商品房预售时,在许多国家和地区,购房者可以获得各种形式的贷款,但在贷款方式上差别较大。东南亚国家和欧洲一些国家,在预售时购房人就可以向银行申请购房贷款。美国的金融机构在项目完工后才为购房人发放抵押贷款,但在预售阶段,根据未来的抵押贷款情况,购房人可以获得短期的建筑贷款,用以支付房屋在建时分段支付的款项;银行可以要求资信不高或新成立的开发商将预付款存放在银行的托管账户内,直到房屋竣工。

 

在加拿大,个人购买新房付款过程是随着建设进度的,建设期间由开发商向银行和投资基金等申请贷款和借款,而不像国内在合同签订后,由买房人一次付清首付款并向银行按揭贷款后,债务就马上由买房人接过来。加拿大作出这样的规定主要是从产权所有的角度出发,因为加拿大的管理部门任务:房屋建成交付使用并办理产权转让给买房人之前,在建房屋的业主是开发商,还不是买房人,自然应由开发商向银行贷款,并承担债务和风险。

 

因此,加拿大法规规定,在取得房屋产权证之前,买房人不能直接办理房屋抵押贷款。房屋交付使用后到买房人取得产权证之前,买房人需要办理按揭贷款的,可以按照合同的约定,由开发商向银行借贷,再转给买房人,作为买房人向开发商的付款,这时贷款的主体还是开发商。待政府部门进行项目竣工验收后,在房屋交付使用后两个月内,开发商将产权从自己名下转让给业主,业主一旦获得产权证,贷款主体也随之发生变更,改由买房人直接向银行借贷和还贷。

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