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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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公租房最怕刁民  

2010-06-28 09:03:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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公租房最怕刁民

 

近两年来,公共租赁住房颇为热闹。在国家致力于打造的新型住房保障体系中,公共租赁住房属于新生事物,却被寄予厚望。6月8日,七部委联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,标志着公共租赁住房正式登上国家舞台。

 

在这一号召下,少数城市已将公共租赁住房奉为神明。近期,重庆市委三届七次全委会专题研究了民生工作,决定本届市委任期内,用两年半时间,建设3000万平方米公租房,解决50多万户中低收入群众住房困难。而在前几个月,重庆市的规划还是:2010年开工500万平方米,2020年主城区建成公租房2000万平方米。实际上,重庆的“旧指标”就已让其他城市惊叹,不料如今再次大幅提高指标。

 

按此规模测算,到2012年底,公共租赁住房将使重庆超过10%以上的城市居民受益,也将成为住房保障体系中最重要的住房产品,届时重庆也将成为全国公租赁住房建设的“排头兵”。

 

然而,笔者认为,公共租赁住房的运作中存在两个难点,需要长期摸索解决之道。一是资金问题。经济济适用住房的政策优惠,主要体现在划拨土地,多由开发企业融资建设,其后交由政府分配,房子卖后就能回笼资金,资金并非大碍。而公共租赁住房如果由政府主导建设和经营,按我国当前的租金水平,即便是市场化的租金,也难填建设和经营过程中的巨大资金缺口,况且重庆公共租赁住房设定的租金水平只有市场的60%。企业无利可图,自然不会参与建设和经营,而依赖政府财力,小规模建设经营尚可,像重庆市这么大的新建规模,将来恐怕会出现资金困局。

 

二是退出问题。经济适用住房管理难在准入环节,公共租赁住房管理难在退出环节。与去市场上租房相比,人们都愿意居住租金水平更低、配套设施更全、安全感更强的公共租赁住房。虽然七部委文件中规定:公共租赁住房租赁合同期限一般为3至5年,重庆市规划租赁期最长为5年,租赁合同期满,承租家庭应该退出。但如果届时房客不退出,政府或经营机构有何办法?

 

没有什么好办法!公家的便宜,不占白不占,这是全球通则,我国尤甚。实际上公共租赁住房也不是什么新玩意儿,1998年房改之前我国实行的正是低租金的公共租赁住房制度,许多人离开了单位很久,还不愿搬离。国外也一样。由于这一制度国家必须持续补贴,甚至连物业费都收不到,1980年代初铁娘子撒彻尔夫人大力改革英国的公共租赁住房制度,将房子低价出售给租户。我国香港地区的公屋制度已实行了半个多世纪,依然存在租户收入提高后不愿搬出的难题。

 

重庆市的相关规定是:承租人拒不退出公共租赁住房的,住房保障管理部门可依法申请人民法院强制搬迁。看看当前我国动拆迁中普遍存在的“钉子户”就会明白,在房子的问题上,很多时候靠法院并不太管用。发达国家民众的诚信度,整体上高于国人,可在公房退出问题上,欧美国家也没有好招,最终变成了现在的主流保障方式:将补贴发给中低收入家庭(或发给房东),让其去市场上租房,而非让其租住公房。

 

刊发于东方早报

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