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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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三季度末四季度初会放松  

2010-06-29 09:23:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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三季度末四季度初会放松

楼市调控四季度会放松

2010年注定是中国房地产市场最扑朔迷离的一年。面对疯狂上涨的楼市,国务院在4月中旬启动了新一轮房地产调控,政策力度空前。政策出台后,各地楼市成交量大幅下降,房价也出现松动迹象. 620,在理财一周谭“冲破楼市迷局”活动现场,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,在整个物业税出来之前,房产税有可能只会是一个临时政策,目前地产调控政策基本已经出尽,但价格还没到底,二套房贷政策一旦松动就可以入市。

 

虽然近几年中央调控楼市的效果不是很明显,但是我们不能否认政策是影响中国楼市走势的几个最关键因素之一。

 

政策可以分三个层面,第一个层面一般是国务院出台的,如去年的“国四条”和今年的“国十条”等。国务院的文件现在我觉得已经基本上告一段落了。第二个层面是各个部委,比方说国土资源部、央行、证监会等。国家部委层面上的政策我觉得也已经接近尾声了,在经济适用房和廉租房等都有些细化措施。

 

唯一的悬念只有房产税,我认为这短期是指房产税,长期是指物业税。物业税和房产税之间的区别在于,物业税他是个大税,大税是需要国家大立法通过的,有个漫长的立法过程,但房产税是不需要人大通过的。房产税是一个旧税,在上世纪80年代就已经出了,只向办公楼和商铺征收,向住宅楼是不征收的,只有对出租住宅才征收。现在国家想要做的是能不能把房产税里面只涉及到出租住宅的部分扩展到其他住宅。

 

上海有可能成为全国第一个征收房产税的城市。据我所知,征收可能性还是比较大的,而且可能会在近期就出台。我认为征收方法可能性最大的还是会按增量收,因为政府翻旧账的成本太大。

 

房产税征收的条件无外乎是按套数或人均面积来算,按面积的话有可能按人均70平方米以上来征,多套可能会对2套以上征收房产税。房产税肯定是要保护首次置业需求和二次改善需求,税率不会太高,基本上会在6‰-8‰左右。我认为在整个物业税出来之前,房产税有可能是一个临时政策。只有等物业税出来之后,才会真正建立一套完备的征税体系,因为物业税是要通过人大立法的,一旦通过人大立法,就不是法规,而是法律了。法律是有国家保证的。

 

政策的第三个层面是地方政府出台细则。目前大城市已经出得差不多了,只有上海、杭州和南京等几个大城市还没出。我认为上海会在6月下旬或7月初出台。不过,现在楼市已经比较低迷了,所以房产税虽然有可能征,但应该会比较宽松。总的来看,政策底部已经到了,不太会出台更严厉更全面的打压政策,但是现有政策会保持一个紧缩程度。

 

政策若要走出底部取决于两个方面,第一是关注中国的宏观经济政策何时会放松,宏观经济里最重要的是货币政策,现在看来加息没有那么快来到,因为中国经济面临二次触底的风险。第二是取决于房地产内部,现在市场的调整幅度非常大,万一今年三四季度市场异常低迷,那么政府同样会说打压得太厉害,该松绑了。

 

我个人判断政策在第四季度就会放松,放松的方式第一是自下而上,不要奢望国务院这个层面今年会出台政策,但是地方政府和商业银行会放松,尤其是二套房贷政策。二套房贷松绑是必然的,不过是商业银行放松,而不是银监会。这种改变下半年一定会出现。国有银行会松得慢一点,股份制银行会松得快一点幅度大一点。政策面在三季度末四季度初会放松。

 

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