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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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无理由退房让人安心,却又不得不小心  

2010-06-30 08:13:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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无理由退房让人安心,却又不得不小心

 

据经济观察网报道,近日北京出现了无理由退房的楼盘促销新招术。这一楼盘是通州k2海棠湾项目,针对第三期的指定房源,实行无理由退房政策,购房人在项目交房之前两个月的15日内,可选择零成本退出。

 

今年4月中旬新一轮房地产调控以来,效果可谓是立竿见影,56两月一线城市商品房成交量大幅萎缩,成交价格亦出现松动。恒大、绿地、万科等开发商已经开始促销,新一轮降价潮拉开序幕。市场的主动权,正由2009年楼市火爆期的开发商手中,转移到了购房人手中。无理由退房的出现,正是一大“证据”。

 

实际上,无理由退房并非全新的促销手段。2006年初,当时上海楼市比较低迷,新湖明珠城就曾推出两年内包退2007年,重庆的渝能国际也曾抛出无理由退房,有趣的是彼时处于楼市上升期,只是促销噱头而已,签合同15天后即可退房,类似于国美电器15日内可条件退货。2008年随着全国楼市的降温,北京、南京、上海、常州等地更多的无理由退房案例涌现出来,比如南京丹佛小镇推出“3年无条件退房,买房人自购房之日起满3年后的60天内,选择无条件退房,不仅可以退回本金,还能获得24%的高额利润补偿。

上述案例形式不同,性质一样。在任何一轮楼市低迷下行期,引发楼盘滞销的主要原因是购房者观望,而观望的主要原因是购房人认为房价还会下跌。在这种情况下,即便楼盘降价促销,如果降价幅度不能达到购房人的心理预期,还是不能有效刺激他们入市。买涨不买跌,这一投资规律,不仅是股市常理,放在楼市中同样适用。

 

而无理由退房,正是“对症下药”,送给购房人一粒“定心丸”,保证某个时间段后楼盘不跌价,这比降价来得更有针对性。这一促销手段,从理论上讲,开发商承担了更大的风险。但以前的实践经验表明,由于房价只是短暂下跌,还没到承诺的退房期,房价已经上涨并超过了促销活动时的房价水平,而相较那些降价促销的楼盘,无理由退房楼盘获得了更高的销售利润率,可谓是“无风险、高回报”的促销妙招。

 

然而,反过来想想,如果是活动举行后,迎来的是一次长期的、深幅的房价下跌,则开发商必然会损失惨重。从购房者角度考虑,无理由退房是件好事,几乎无风险。惟一值得担心的是,万一届时房价下跌,开发商能否如约履行当初的承诺?由于我国房地产业监管不严,近些年一直存在企业不够诚信的现象,即便是大型开发商,开发楼盘的也只是项目公司,而项目结束后,项目公司就会解体。对于那些承诺期偏长的项目,比如三年以后,想退房时可能已经找不到项目公司了。另外,买房容易退房难,购房人一定要弄清楚促销合同,别到想退房时,却发现某些约定内容对自己不利。

 

与无理由退房“异曲同工”的促销手段,当属售后包租了。前些年,很多商铺和酒店式公寓在销售时,为了吸引投资者,往往打出售后包租的招牌,比如以10%的租金回报率,连续返还租金十年。可事实证明,有些黑心开发商卖完房子之后,或者只返租二三年后,就不再按约返租了。如果这些项目招商经营成功倒也罢了,万一运营不成功,则投资者必然出现损失。

 

因此,对于无理由退房的促销手段,一方面开发商需要想清楚,不能惯性思维,认为房价还像从前那样只是短暂、小幅下调,要做好将来客户退房的准备;另一方面,购房人也要对开发商的资质、实力、品牌、诚信度摸摸底,只有对那些信得过的企业和楼盘,才能放心出手。

 

刊发于经济观察网专栏

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