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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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《上海市发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)》解读  

2010-06-03 14:36:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《上海市发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)》解读

 

1、本市发展公共租赁住房的作用和意义是什么?

大力发展公共租赁住房,是本市建立健全住房保障体系的一项重要举措。针对不同类型的住房困难居民,本市已经建立了廉租住房(面向本市户籍的低收入住房困难家庭)、经济适用住房(面向本市户籍的中低收入住房困难家庭)和动迁安置住房(主要面向旧区改造中的中低收入动迁家庭)等住房保障政策。公共租赁住房作为新增加的一项住房保障政策,将住房保障覆盖面从城镇户籍人口扩大到有基本稳定工作的城市常住人口,主要面向存在阶段性居住困难的本市青年职工、引进人才和来沪务工人员。这一政策建立后,本市将基本形成分层次、多渠道、成系统住房保障体系;同时,对于提高实有常住人口管理水平和促进房屋租赁市场健康发展,也将起到积极的作用。

 

2、本市公共租赁住房政策的基本特点是什么?

本市公共租赁住房政策的基本特点是:(1)保障层次更清晰。广泛意义上的公共租赁住房还应包含廉租住房、租赁型经济适用住房等保障性租赁住房,鉴于这些租赁住房已有专门的规定,《实施意见》提出的公共租赁住房,在增加新的内涵外,也涵盖了现行的单位租赁房、人才公寓、来沪务工人员宿舍等政策性租赁住房。(2)保障对象更广泛。公共租赁住房既向符合条件的具有本市城镇户口的居住困难居民供应,还向符合条件的持有本市居住证的居住困难居民供应,住房保障对象从户籍人口扩大到常住人口,住房保障的覆盖范围更广泛。(3)运行方式更完善。廉租住房、经济适用住房、动迁安置住房是主要依靠政府筹集房源、实施管理的,公共租赁住房是政府提供部分资金、资源和优惠政策,由专业机构按市场机制要求实施投资经营管理,同时也鼓励有条件单位(含各类产业园区)建设并经营管理。(4)房源供应更适配。按照满足基本居住和阶段性居住要求,公共租赁住房主要筹集小户型住宅和集体宿舍,简配居住设施,在房源居住成本和居住条件方面提高了适配性。

 

3、本市发展公共租赁住房的管理和经营方式?

本市发展公共租赁住房,采用“市区联手、以区(县)为主”的管理方式。市政府主要负责全市公共租赁住房的政策制定、制度安排和统筹规划,确定总体发展目标和阶段性任务。区(县)政府是公共租赁住房工作的责任主体,因地制宜发展公共租赁住房。

 

市、区(县)政府组织和扶持一批从事公共租赁住房投资经营管理的专业机构,具体负责公共租赁住房建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理。运营机构具有法人资格,着重体现公共服务的功能,为实现公共租赁住房可持续经营,以保本微利为原则,采取市场机制进行运作。

 

4、租住公共租赁住房的主要优点是什么?

改革开放以来,我市住房租赁市场快速健康发展,成为房地产市场的重要组成部分,有效解决了广大市民的居住问题,但租赁市场以自然人出租为主,从事住房租赁的经营性机构很少,仍存在结构性供求矛盾,居住的安定性较差。

 

租住公共租赁住房的主要优点有:(1)住房的适配性更高,公共租赁住房可提供大量适应青年职工需要的小户型住房和集体宿舍;(2)居住的稳定性、安全性、可靠性更高,公共租赁住房由政府支持的专业机构经营管理,提高了租赁的专业化、规模化水平,能够提供相对租期稳定、安全可靠、清洁卫生的租赁住房;(3)社会管理服务方面配套健全,公共租赁住房承租人可在户籍落地、入学等方面享受相应配套政策。

 

与此同时,本市正在研究修订《上海市居住房屋租赁管理实施办法》,着力解决房屋租赁市场管理中存在的疑难问题,并鼓励单位经营租赁住房,保障承租人权利,促进房屋租赁市场规范健康发展。

 

5、公共租赁住房主要来源有哪些?

采取多种方式筹措公共租赁住房房源,并在近期集中建设和筹集一批合适的中小户型租赁住房,目前主要渠道有:(1)结合旧城区改造,大型市政建设,大型居住社区等建设,单独选址,集中新建;(2)在新建、配建的经济适用住房和其它新建的保障性住房中,经规定程序批准转化。目前正在研究,今后凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目,均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建经济适用住房,配建的经济适用住房移交给政府用于住房保障,其中合适的房源将用于公共租赁住房;(3)利用单位(各类经济和产业园区)自用土地建造;(4)按有关规定,综合利用农村集体建设用地,适当集中新建;(5)对于因产业结构和城市结构调整而闲置的厂房、仓库、办公等非居住用房进行改建或改造;(6)收购或代理经租社会上闲置的存量住房;(7)积极探索房地产开发企业或社会机构定向投资建设和提供房源等。

 

6、公共租赁住房的建设标准和居住条件有什么要求?

公共租赁住房建设的布局,将采取大分散、小集中的方式,在交通较便捷、生活配套设施较完善的区域内安排。房型方面,主要为成套小户型住宅或集体宿舍,新建成套住宅的建筑设计应符合国家和本市有关规定和技术标准,综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口及构成等要素,合理确定套型比例和结构,套均建筑面积一般控制在40~50平方米。新建集体宿舍的建筑设计,应符合建设部颁布的《宿舍建筑设计规范》。公共租赁住房的出租房屋条件和人均承租面积标准应符合《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的规定,包括房屋结构及其附属设施安全牢固,具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件,房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有关规定。同时,公共租赁住房在使用前可进行简易的装修,有条件的还可配置必要的家具和家用电器等设备。

 

7、哪些人可以申请租赁公共租赁住房?

申请公共租赁住房应同时具备的条件有:

(1)具有本市城镇常住户口,或持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限;

(2)已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同;

(3)在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米,因结婚分室居住有困难的,人均面积可适当放宽;

(4)申请时未享受本市廉租住房、经济适用住房等其他住房保障政策。

考虑到本市公共租赁住房涉及到的人群广、收入差异大,因此在申请条件中暂不设收入标准。

各区(县)政府根据上述基本条件,可结合本区(县)经济社会发展等情况制定具体的准入标准,并可适时调整。准入标准应向社会公布,在公布准入标准前,应当报市住房保障领导小组备案。

 

8、公共租赁住房如何申请和供应?

申请公共租赁住房,应当按照以下程序进行:

(1)提出申请。申请对象主要向工作单位所在地的运营机构提出申请,也可向本市户籍所在地的运营机构提出申请。

(2)提交材料。申请对象应如实填报申请表,按要求提交户籍证明或居住证、身份证、劳动或工作合同、住房状况等资料,承诺对提交资料的真实有效性负责,经申请对象所在单位盖章确认,交运营机构审核。

(3)资格审核。运营机构受理申请后,对申请人进行资格审核。需要对住房面积审核的,可委托政府指定的机构审核。审核通过的,运营机构应出具登记证明,报区(县)住房保障机构备案。

(4)抽查监督。区(县)住房保障机构应对申请审核情况进行抽查,发现有不符合规定的,向运营机构提出整改意见,运营机构应当及时落实整改。

(5)轮候供应。对符合条件的对象,根据房源供应等情况,可实行轮候供应制度。

 

9、公共租赁住房服务管理信息平台的作用是什么?

为了加强公共租赁住房运营过程中的服务、管理和监督,将建立全市联网的公共租赁住房服务管理信息平台,并与房屋租赁合同登记信息系统、实有人口管理信息系统相衔接。该平台的主要作用有:(1)及时发布和更新房源信息;(2)防止多处申请公共租赁住房;(3)租赁双方签订的租赁合同,使用统一的住房租赁合同示范文本,在信息平台上备案,并办理租赁合同文件登记;(4)可与实有人口管理、房屋租赁管理有效协调;(5)管理部门可以通过信息平台对公共租赁住房运行状况进行监督。

 

10、公共租赁住房的租金水平如何确定?

根据住房保障制度分层次设计的要求和公共租赁住房可持续发展的需要,公共租赁住房的租赁价格按略低于市场租金水平确定,由各运营机构综合考虑房型、面积、区位等因素自主确定,并报区(县)物价部门和房管部门备案后实施。在租赁合同期限内,运营机构不能单方面调整租赁价格。由于公共租赁住房适配性较强,且以小户型住房和集体宿舍为主,承租人可以根据居住需要和经济承受能力选择租住,因此实际人均负担的租金水平更加合理。

 

11、租赁公共租赁住房是否可以使用公积金,单位可否发放租赁补贴?

为减轻承租人租金支出负担,符合一定条件的承租人可以按规定申请提取本人公积金账户内的存储余额用于支付公共租赁房租金;如果用人单位向承租公共租赁住房的职工发放租金补贴的,应直接支付给出租住房的运营机构。

 

12、公共租赁住房租赁期限是怎样规定的?

为了保证公共租赁住房承租人居住的稳定性,租赁合同的期限一般不低于2年,合同到期后承租人还需要租赁公共租赁住房的,由运营机构对承租人的资格重新进行审核,符合条件的可续签;考虑到公共租赁住房主要是解决阶段性居住困难,租赁总年限暂定一般不超过5年。

 

13、租赁公共租赁住房后是否可再申请购买经济适用住房?

租赁公共租赁住房后,承租人符合经济适用住房准入条件的,仍可按规定申请购买经济适用住房,公共租赁住房面积不计入承租人(单身或家庭)的现住房面积,但承租人购买经济适用住房后,必须退出公共租赁住房。

 

14、对使用公共租赁住房有哪些规定?

承租人使用公共租赁住房应当按照合同约定行使权利、履行义务,承租的公共租赁住房不得转借或转租,不得擅自改变居住用途,不得违反物业管理公约。发生上述及其他违反租赁合同约定行为的,或者承租人购买住房或享受其它住房保障政策的,出租人可与承租人解除或终止租赁合同。

 

对承租人按合同约定应腾退住房而不腾退的,出租人可要求用人单位协同督促腾退,对确有特殊困难的,给予一定期限的过渡期;拒不腾退的,按合同约定严肃处理,并可采取在适当范围公告通报、纳入本市个人信用联合征信系统、5年内不得享受本市住房保障政策等措施,必要时可通过司法途径解决。

 

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