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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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清算土地增值税将让开发商“很受伤”  

2010-06-06 09:53:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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清算土地增值税将让开发商“很受伤”

 

近期,国税总局的风头甚健。具体表现有二,其一,房产税的新闻越闹越凶,税务部门含糊其辞,个别城市却自顾行动;其二,5月19日下发《关于土地增值税清算有关问题的通知》,5月25日又出台《关于加强土地增值税征管工作的通知》,一周内对同一税种连发两道“箭令”,实属罕见。

 

说怪也不怪。2009年12月“国四条”的出台,标志着经济刺激政策首先在房地产领域退出,其后“国十一条”“国十条”相续出台。为了落实国务院的调控方针,各相关部委亦忙活起来。其中,国土资源部冲在最前面,从2009年下半年就开始加大清查闲置用地的力度,严格出地让金管理;接着,住房和城乡建设部密集推出规范商品住房预售、廉租住房管理、经济适用住房管理等新政;“国十条”中最重要的房贷政策,相关细则尚未出台,银监会和央行只是笼统要求商业银行严格执行。

 

作为调节市场的重要工具,税收政策必须登场。相比房贷、土地、销售等环节的调控措施,税收政策的更为复杂。这分三种情况。一是,如果是设立新税种,则需国务院批准,类似物业税之类的大税种,更需全国人大立法通过,比如物业税。二是,如果是房产税这样的旧税种,想要“老树开新花”,将税基扩大至住房领域,也要由国税总局统一调整,当前个别城市意欲率先进行试点,必须报经国家批准。三是,类似土地增值税这种“老大难”的税类,重在严格落实,否则永远都是“纸上谈兵”。

 

实际上,完善房产税和土地增值税,皆为“国十条”中所要求,接下重点分析土地增值税。“国十条”中提出:“税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”

 

与房产税相似,1994年正式实施的土地增值税,也是国务院条例,而且执行效果比房产税还要差。土地增值税计税程序非常复杂,部分开发商也会以各种借口躲避清算,于是地方税务部门既无奈、又消积,只对项目按销售金额的0.5-2% 预征,项目结束后大致核定一个纳税金额,绝少严格按四级累进制进行清算。由是,则土地增值税基本上就是一笔糊涂帐。

 

在上一轮房地产调控过程中,2006年国税总局就曾出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,规定从2007年2月1日起执行,要求各地税务局按四级累进制从严清算。如果真能落实到处,则很多房地产项目的利润将减少十几个百分点。然而,事与愿违,最后不了了之,各地依旧按1-2%的低税率进行预征。

 

这次为何又要连出两个通知?主要是本轮调控是全方位的调控,不仅抑制投资投机需求和稳定房价,而且还将规范开发企业的很多行为。近日出台的《关于加强土地增值税征管工作的通知》中,有五点措施值得关注。

 

第一,提高预征率,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%。第二,要求加强土地增值税清算工作,对违规的纳税人,要依法进行处罚,重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。第三,各地要在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局,税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。第四,从严、从高确定核定征收率,原则上不得低于5%。第五,关于建立考核问责机制,把土地增值税清算工作列入年度考核内容。

 

显而易见,此次政策不仅措辞严厉,而且提出了落实政策的监督考核办法,在此形势下,无论地方税务部门,还是开发企业,都难以像以前那样“乐逍遥”了。对前者而言,只是工作量大增,对后者来说,损失的将是数目可观的真金白银。无疑,开发商的暴利程度将随之下降,现金流也会受到挤压,这既有助于短期稳定房价,又有利于长期行业健康发展。

 

刊发于经济观察网专栏

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