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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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应将房价调控目标设定为:房价收入比低于7倍  

2010-06-09 09:12:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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应将房价调控目标设定为:房价收入比低于7倍

 

近几年国家一直在调控房价,但到底应将房价调控在什么水平,却从来没有标准可依,于是每次调控,都是糊里糊涂。重庆市倒比较聪明,提出合理的房价水平是:一个家庭6.5年的收入可买套房子。这其实就是房价收入比的概念。前段时间做了一个专题研究,现把其中一个观点表述如下。

 

改革开放以来,我国居民生活水平逐年提高,城镇居民人均可支配收入由1980年的439元增加到2009年底的17175元,城镇居民人均住房建筑面积由1980年的3.9平米增加到2009年底的30平米(预估),2009年比1996年的17平米,增加了76%。

 

随着经济的增长和居民生活水平的提高,居民对于居住条件改善的需求也越来越大,在改革了原有的福利分房制度,实现了住房商品化后,这种需求必然带来房价的增长。尤其是2003年之后,我国商品住宅(按统计局口径,包含经济适用住房)价格水平增速偏快,从1996年的每平方米1604元,上升到2009年的4596元,上涨了187%。

 

与此同时,随着经济的快速发展,我国城镇居民的人均可支配收入也保持了较快增长,从1996年的4839元到2009年的17175元,上涨了255%。在上述三组数据的基础上,我们可以算出1996-2009年全国的房价收入比变化情况。

   全国房价收入比变化情况

应将房价调控目标设定为:房价收入比低于7倍

 

数据来源:国家统计局  CRIC中国房地产决策咨询系统

 

从上图可以看出:1997-2003年,随着我国城镇人均可支配收入和人均住房面积的提高,房价的小幅上涨,全国房价收入比保持比较平稳的运行态势,平均为6.2;2003年至2007年,随着房价增长速度超过人均可支配收入,房价收入比明显上升,2007年达到7.44。2008年,城镇人均居住面积仍然持续提高,房价基本持平,房价收入比出现明显下调,为6.78。

 

2009年,随着我国房地产市场复苏至过热,全国新建商品住宅价格大涨25%,房价收入比也相应地回升,创造8.03的历史新高。由此可见,我国房价上涨速度明显超过居民收入,必须抑制部分城市房价过快上涨的势头。国家可将房价调控目标设定为:房价收入比不超过7。

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