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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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全国房价正式“开拐”  

2010-07-13 08:51:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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全国房价正式“开拐”< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

 

上个月的时候,我曾预测全国房价6月将出现“拐点”,其标志是房屋价格由环比正增长逆转为负增长。果不其然,昨天公布的数据显示,老百姓渴盼已久的房价,终于初现整体性的微跌。

 

国家发改委和统计局联合公布的数据表明,6月份,全国70个大中城市商品房销售价格同比涨幅达11.4%,较上月减少1个百分点,商品住宅销售价格上涨15.8%,普通住宅销售价格上涨15.2%,高档住宅销售价格上涨18.0%。看似涨幅依然处于历史高位,但主要是因为去年6月全国房价处于上涨初期阶段,这中间跨度为一年时间,所以这么大的同比涨幅并不让人惊罕。

 

我们需要关注的是,房价比同比涨幅已连续第2个月出现回落。今年4月份70个城市房价同比涨幅达到12.8%的历史最高值(自2005年有此统计数据以来)后,已经开始下滑。历史规律表明,今年下半年,房价同比增幅将持续回落,预期明年一季度可能出现负增长——也即明年第一季度的房价水平将比今年第一季度低。

 

更重要的指标是房价环比增幅,它反映的是这个月比上个月的房价变动,因此更能体现房价的短期波动情况。6月份,70个大中城市房价环比下降0.1%,较5月回落0.3个百分点。大家请注意:这是自20093月房价环比由负增长转为正增长,持续15个月上涨之后,首次下降,标志着全国房价拐点正式确立。

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从住宅分类市场看,6月份全国新建住宅价格与上月持平,二手住宅则下降0.3%,再次说明二手房市场的变化领先于一手房市场。从区域市场分析,多数东部大城市房价下跌,而多数中西部城市房价微涨,环比跌幅最大的城市是金华,下跌2.4%,其次就是上海,下跌1.4%

 

上一轮楼市下行期,20088月至20092月,70个城市房价环比下跌持续了6个月。考虑到本轮调控直指高房价,预计本轮房价环比下跌可能会持续6-8个月。下半年,全国房价将会维持环比下跌或盘整态势,预期明年一季度会触底,二季度有可能出现正增长。

 

当然,上述只是历史经验而已,历史具有相似性,但不会简单的重复。本轮全国房价下跌持续的时间和下跌的幅度,既取决于房地产业内部环境,又跟外部的宏观经济密切相关。

 

从外部环境看,自今年一季度GDP增幅创11.9%的高值后,二季度和下半年必将回落,这不仅与国内经济调整产业结构、清理过剩产能有关,而且还与欧洲主权债务危机造成的外需下降有涉。近期国家高层频繁进行地方调研,反映出决策层开始担心经济“二次探底”,预期经济政策退出步伐将放慢,货币政策也不会像之前预期的那么快收紧。基于此,国家不希望楼市过度低迷,房地产业毕竟是支柱产业,对经济拉动作用很大。

 

从内部环境看,房地产调控已进入一个敏感的时间窗口。一方面,全国楼市明显降温,尤其是一线城市商品房成交量大幅萎缩,房价也开始下跌,调控效果初步显现;另一方面,房价只是刚刚松动,本轮调控的最重要的目标:遏制部分城市房价过快上涨,还未实现。所以,调控肯定不会放松,但也不会明显加码。至于近日有新闻说部分城市三套房贷放松,确也反映出商业银行有自己的利益诉求,但二套房贷依然严格,银监会不可能坐视商业银行过于“自行其是”。

 

总体而论,我国房价已经步入下行通道,只要内外部环境不出现重大变化,下半年房价将保持下跌和调整格局。

 

刊发于新闻晨报

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