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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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下半年房租将会止涨  

2010-07-16 08:56:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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下半年房租将会止涨

 

 

全国房价刚刚开始松动,调控效果初显,房租却逆势上涨,对于政府监管部门来说,真是“按下葫芦浮起瓢”。近两个月来,北京、上海、深圳、广州等地的房屋租赁价格平均涨幅都超过10%,其中部分房源价格涨幅甚至同比超过20%。租房住的人,大部分都是中低收入群体,所以房租上涨,对民生的影响更甚于房价上涨。

 

于是乎,住建部急忙进行专项调研,其中来上海调研的一组人马,曾约我参加相关座谈会,恰好在外地出差而未能与会。据近日媒体报道,住建部的报告认为:除了季节性因素外,部分中介从房主处收租房子做二房东,推高房租或劝说房主抬高房租,是房租上涨的主因。后来又有新闻说有中介机构反对这种说法。记者们总喜欢报道抢眼球的猛料,有时不免断章取义,这也不难理解。

 

从一个研究者的角度观察,笔者认为房租上涨主要原因有四个。一是,4月中旬以来,以“国十条”为核心的房地产调控称得上是近十年来最严厉的措施,而且效果可谓立竿见影,全国商品住宅成交量明显下跌,一线城市和部分二线城市更是出现了大幅调整。政策主要打压投资投机性需求,可由于最重要的“二套房贷”政策属于“一刀切”,连合理的改善需求也被误伤,导致自住需求亦观望情绪浓重。其结果是,部分打算买房的首次置业者,以及卖了旧房还没购新房的置换型购房者,被迫暂且租房住。

 

二是,在大城市中,每年5-7月份都会出现一波住房租赁潮。需求者包括大学毕业生、外来暑期短期务工者、参加读研等各种培训班的人等。这些需求属于增量需求,刚性很强,不管租金高低,必须租到房子住。另外还有一个因素,这类群体需求的多是中小户型、中低租金的房源,甚至倾向于价格低廉的群租房,而这类房源比较稀缺,更易于涨价,如果一旦被“二手东”操纵,则见风就涨。

 

三是,部分房产中介操纵市场,哄抬租金。相对于二手房销售市场,二手房租赁市场非常不规范,由于交易双方都不进行租赁合同备案,政府根本无法进行市场监管,所以一旦发生炒作房租的现象,很容易蔓延,好在近些年来房租比较稳定,炒房租的现象比较少见。近期住宅销售市场非常低迷,中介行业面临新一轮的生存危机,于是部分中介店利用短期内租赁需求旺盛的时机,不惜铤而走险,把住房租赁权当作房子炒作,低价从房东收入承租,高价转租给房客。

 

四是,前段时间,市场频传少数城市要开征房产税,部分房东担心持有住房的成本增加,于是提高房租以求保障收益,引起市场跟风。而一旦形成涨价风潮,则即使最终房产税暂时不出台,也会成为房东提租的一个借口。

 

近段时间房租大涨注定只是暂时现象。市场投机炒作确实能推高价格,但从根本上讲,商品价格变化最终取决于供求关系。近十年来,我国住房租金上涨显著慢于房价,从供应上分析,住房租赁需求不够旺盛、持续性不强。欧洲国家住房私有率平均只有50%左右,租房住的观念深入人心,而国人却普遍重购轻租,绝大部分人都将租房作为买房的过渡,再加上长期以来,我国住房租赁市场比较混乱,租客权益得不到保障,人们不愿意长期租房。

 

从供应上看,大城市中的租赁性住房供应总体充足。近几年住房销售市场中的投资投机客甚众,多数都用于出租,少数暂时空置;部分改善型家庭购买二套房后,往往也将首套房用于出租。问题在于供应结构失衡,中低租金的中小户型供应不足,近些年新建商品住宅户型偏大,而小户型比较集中的房改房小区、城中村由于旧区改造和市政建设拆迁而越来越少。所以,近年来在一些大城市中,群租房吃香。

 

国家已经注意到了这一问题,前段时间七部委联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,主要就是通过政府、单位、机构等有组织的建设和运营中小户型或宿舍型的租赁住房,以缓解青年职工、引进人才和来沪务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难。当前各地正在紧锣密鼓的推进公共租赁住房制度建设,少数城市如重庆,已决定将公共租赁住房作为住房保障中的主导产品加以发展,2012年,重庆市将新建3000万平米的公共租赁住房,这一大手笔惊罕全国。

 

除此以外,国家和部分城市还将制定规范住房租赁市场的相关政策和法规。与发达国家相比,当前我国住房租赁市场尚处于初级发展阶段,处于放任状态,自发的、分散的、无序流动的状态,尤其是市场供求不均衡、交易秩序不够规范、行业法制和政策不完善、租金收益率偏低。比如2009年底数据显示,上海市房改后的旧公房年租金收益率只有3.5%,而次新房仅有1.8%,远落后于国外5%8%的收益率。

 

房租大幅上涨不具有可持续性,下半年就会重归风平浪静。近十年来,相对于房价的持续快速上涨,以及2008年下半年和当前的下跌,房租涨得慢,但基本上没有出现过明显下跌。长期而言,随着我国住房租赁市场的规范和兴建公共租赁住房,房租水平将更加平稳。

 

 

刊发于中国证券报

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