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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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住房保障能 “挑大梁”吗  

2010-07-19 08:40:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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住房保障能 “挑大梁”吗

 

自4月中旬开始新一轮房地产调控以来,行业环境可谓发生“百日巨变”。一线城市商品住宅成交量大幅萎缩,全国房价开始松动。政策却依旧严厉,仅仅因为有媒体报道“部分城市房贷政策松动”,住建部等三部委便不约而同的站出来表态“所有政策须依规落实”。

 

最新数据表明,我国GDP增幅已由一季度的11.9%回落到二季度的10.3%,三、四季度还将继续下滑。国家决策层已高度关注和担心经济可能出现“二次探底”。于是,很多人不禁迷惑:房地产业是重要的支柱产业,中央和地方果真可以坐视其萎靡不振吗?

 

奥妙在于,近两年住房保障被国家高度重视,并制定了大规模的建设计划,商品住宅投资量的减少将由保障性住房投资弥补。比如,2010年全国将新建保障性住房300万套(包括廉租住房和经济适用住房)、棚户区改造住房280万套,农村危旧房改用房120万套,这三者的总和,相当于2009年全国新建商品房面积的一半,相关于2005年全国新建商品房的开工量的全部。

 

所以就出现了这样一种现象: 6月份全国完成房地产开发完成投资5830亿元,比5月大增1845亿元,创下近两年来的新高,大幅高于2009年3019亿元的月度均值;而上半年,全国全社会固定资产投资同比增长25.0%,而房地产开发投资居然增长38.1%。从房地产业对GDP的拉动作用分析,不能光看房子卖的好不好,关键要看房子建了有多少,只有投资和建设才能带动50多个相关行业,才能创造就业机会。所以,在保障性住房投资建设高速推进的条件下,不必为市场低迷而忧心重重。

 

前段时间,六部委联合下发《关于做好住房保障规划编制工作的通知》,内容是要求地方政府编制两个规划:2010-2012年保障性住房建设规划,以及“十二五”住房保障规划。其中明确了一些住房保障方面的指标,主要有两组指标。一组指标是:规划期内,各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置、租赁等方式增加廉租住房和经济适用住房房源,力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。2013-2015年各地要结合实际,稳步扩大制度覆盖面,力争到规划期末,人均住房建筑面积 13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。

 

关于廉租住房,自2008年以来推进速度很快,根据国家的《2009-2011年廉租住房保障规划》,从2009年起到2011年,基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。2009年的实际执行表明,基本完成任务。初步估计2011年廉租住房受益家庭数将占全国城镇户籍人口总户数的5.0%左右, 2015年将达6.6%左右。

 

至于2015年能否解决人均住房建筑面积 13平方米以下低收入家庭住房困难,可就得考验地方政府的执政能力了。当前,各地住房情况存在明显差异,各地廉租保障的面积线不统一,比如上海为人均7平方米,武汉为人均10个平方米。对于多数城市而言,廉租住房面积线不可能提高到13平方米,而除了廉租房外,这部分群体能否通过棚户区改造和经济适用住房得到解决,还是个未知数。

 

按国家法规,经济适用住房只供应给城镇低收入家庭,但由于很多低收入家庭根本买不起经济适用住房,所以大部分地方政府已将准入门槛放宽到中低收入、甚至是中等收入家庭。2008年11月住建部出台的“9000亿安居工程计划”中规定,2009-2011年全国新建400万套经济适用住房,但由于部分城市有些抵触情绪,落实情况要比廉租住房差一些。经过笔者测算,至2015年,经济适用住房受益家庭数将占全国城镇户籍人口总户数的5.1%左右。

 

经济适用住房的问题不仅是地方政府不愿多建,更关键是分配机制比较混乱,官员和富人争食现象屡禁不止,甚至在少数城市,经济适用住房只能定向分配给公务员。另外,还有很多城市将经济适用住房中的大部分都分给了拆迁户,变成了实质上的拆迁安置房。这在很大程度上扭曲了经济适用住房的本义。在此背景下,今年4月住建部下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》,其中规定“违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房,或者擅自改变住房用途且拒不整改的,按照有关规定或者合同约定收回”。但执行起来,又谈何容易。

 

另一组指标是:全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作,到2013年末,基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造;2014-2015年,稳步推进非成片棚户区和零星危旧房改造,稳步推进旧住宅区综合整治,完善基础设施配套,改善居住环境。

 

棚户区中的居民多属中低收入家庭,理论上是住房保障的对象,所以通过改造棚户区,能够大大缓解住房保障的压力。廉租住房和经济适用住房的建设,一般需要划拨土地,而棚户区改造的居民安置,多是就地解决。但是,棚户区改造面临的难题是,动拆迁成本高,融资不顺畅,部分棚户区涉及破产企业的许多遗留问题,而且当前国家法律更加保护拆迁户的利益,比如2010年1月国务院法制办公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》,将危旧房改造列入公共利益,但又提出要实行“两次征询制”。

 

综而言之,在保障性住房建设和棚户区改造上面,中央给地方的指标高、压力大,如果地方政府都能很好的落实到位,则其对国民经济的投资拉动作用绝不可低估。然而,地方政府又都有自己的利益诉求,尤其是中西部地区政府财力有限,在落实中央政策的过程中,或者指标打折扣,或者运作机制偏离正常轨道。对此现象,各界应全面看待。

 

刊发于经济观察报

 

小贴士:本周将有两场演讲,有兴趣的朋友可关注一下

1、受上海福卡经济预测研究所邀请,将于7月21日下午130广东路689号海通证券大厦27楼福卡所会议室,分析中国楼市的周期性规律.(有兴趣者可在博客上留下电话号码)。

2、受中国房产超市网邀请,将于7月23日下午200在嘉兴房地产论坛做主题演讲。http://fccszt.fccs.com/0573/0713/yhy.jsp

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