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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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90平米以下普通商品住房是个“坏小孩”  

2010-07-27 08:22:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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90平米以下普通商品住房是个“坏小孩”

——编制住房发展“十二五”规划系列文章之三

 

在我国当前的住房供应体系中,有一种既非保障性住房,又非市场化住房的产品,有时候称“限价商品房”,有时候叫“中低价位、中小套型普通商品住房”。国家大力推行这一产品的目的,是为了优化住房供应结构,更好的满足普通家庭的自住性购房需求。然而,从经济学上看,此类产品不仅限制了户型面积,而且在一定程度上还干预了价格,会对市场形成比较复杂的影响。况且,中央只是笼通的提出要求,地方政府在落实和执行过程中,存在很多难点和矛盾。

 

2010年3月《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》出台,其中规定:确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。另外,“国十一条”中要求各城市人民政府抓紧编制2010-2012年住房建设规划,其中强调的五类住房产品也包括明确中低价位、中小套型普通商品住房。

 

关于普通商品住房,由2005年“国八条”提出:普通商品住房容积率应在1.0以上、单套建筑面积应在120平方米以下、成交价格应低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下,而各地标准又视具体情况而定(单套面积可上下浮动20%)。普通商品住房交易享受税费优惠。而与此同时从2005年开始,我国曾多次强调要加大对中小户型、中低价位的普通商品住房建设力度,并明确提出城市建设用地的审查报批要优先考虑中低价位普通商品房和经济适用住房建设用地需要。 近几年的很多调控文件中都曾提出要增加普通商品住宅供应。

 

所谓中小套型,主要指90平米以下套型,这与“70/90”政策有关。2006年“国十五条”首次提出明确新建住房套型结构比例,提出:自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。但是,从实际执行情况来看该政策的推出并未对高涨的房地产市场起到应有的降温作用,随后也就逐步松动低调收场。

 

至于中低价位,并无统一标准,也无政策指导。中央的指导意见比较笼通,很大程度上要靠地方政府因地制宜的运作,但正由于此,地方政府比较难以于把握尺度,客观上也使部分地方政府在落实上比较消极。

 

从交易情况来看,随着国家对中低价位、中小套型普通商品住房的重视及“70/90”政策的实施,近年来我国新建住房套型结构比例发生了明显的变化,90平方米以下套型所占比重明显提高,具体情况可参考下表。

 

表 6  2006年与2009年90平米以下户型交易占比(万套)

 

90平方米以下户型交易面积占比

90平方米以下户型交易套数占比

 

2006年

2009年

2006年

2009年

北京

15.4%

29.3%

28.9%

47.4%

上海

11.0%

27.6%

18.5%

40.3%

武汉

14.8%

23.0%

24.6%

33.5%

深圳

31.2%

52.5%

47.0%

70.3%

天津

17.7%

26.3%

27.9%

36.4%

杭州

7.2%

43.1%

15.9%

59.3%

数据来源:中房信集团cric系统

 

限价房与中低价位、中小套型商品住房的概念相似,2006年5月份九部委联合出台“国十五条细则”首次勾勒了限价房雏形。其中明确界定:“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应,土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。”简称 “双限双竞”。

 

但事实上,限价房的尴尬定位使得它一直都饱受争议。截至2010年初我国的限价房建设规模还很小,仅北京、天津、广州、宁波、成都等少数城市有实质性动作。

 

在北京,自2008年7月首次公开摇号至2009年10月,全市共完成配售限价商品房2.5万套。截至10月底,2009年北京市已实现保障性住房新开工636.1万平方米,其中限价房496万平方米,占总量的78.0%;实现竣工175.9万平方米,其中限价房97.9万平方米,占总量的55.7%。按照规划,2008至2010年,北京市保障房及限价房规划总建设规模约1800万平方米,其中限价房1200万平方米。

 

在天津,当前在售的限价房项目共有九个,与此同时,在近期要集中发布的23块地块中,有14个地块中将建设(配建)限价商品房。根据《天津市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划(2008—2012年)》, 2008至2012年,天津市将每年建设限价商品住房2万套、150万平方米(套均75平方米),累计建设10万套、750万平方米。

 

而在广州,限价房的去留似乎更为敏感。经历过2008年“拒收”事件后,广州市曾一度将限价房用地转为商品房用地重新竞拍。2009年广州没有推出新的限价房用地,2010年是否推出,目前也尚在调查中。

 

2010年1月,“国十一条”中要求各城市人民政府抓紧编制2010-2012年住房建设规划,重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的建设规模。 2010年3月《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中规定:确定为中低价位普通商品房用地的,方案中要增加房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求,并写入出让合同,约定违约处罚条款。于是,在中央的引导和要求下,很多城市开始重新考虑是否要建设限价商品住房。2010年6月六部委联合出台《关于做好住房保障规划编制工作的通知》,要求地方政府编制两个规划:2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划。其中规定:要加快建设公共租赁住房、限价商品住房,解决中等偏下收入家庭的住房困难。商品住房价格过高、上涨过快的城市,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房的供应。

 

    当前,廉租住房和经济适用住房都有国家法规明确界定,各地只要按照相关政策和国家下达的指标建设就行。然而限价房和中低价位、中小套型普通住房只有笼通的数量要求,而无相关的配套政策和制度,那么地方政府也就在落实过程中无据可依、不知所措。这方面,不妨借鉴上海经验。

 

2009年,上海启动了15个大型居住社区的规划和建设,其中包括以保障性住房为主的六大基地和中低价普通商品房为主9个郊区新城大型居住社区。为了解决配套难、建设难的老问题,上海确定了“以区为主、企业集团对口大基地”的建设机制,让国有房地产企业担当开发建设大任。为了加大落实力度,还成立了“上海市大型居住社区建设推进办公室”,出台了《关于推进本市大型居住社区市政公建配套设施建设和管理若干意见》等文件,加快推进大型居住社区各项建设,确保大型居住社区市政、公建配套与住宅“同步规划、同步设计、同步建设、同步交付”。

 

六大基地建设用地面积约19.33平方公里,其中居住用地面积约10.77平方公里,规划居住人口约52万人。而9个大型居住社区,规划总用地面积约41平方公里,其中规划可开发居住用地面积约20平方公里。15个大型居住社区的总供应量高达近1.6亿平方米,几乎是上海历年商品住宅成交量的总和。其中先期启动的六大基地,可供住宅建筑面积就达到1164万平方米,相当于上海楼市年度供应量的近50%。努力将大型居住社区建设成为“规划科学、配套健全、环境优美、工程优质”的宜居社区。

 

进入2010年,着眼于长期发展,上海市又开始新一轮大型居住社区规划选址工作,目前已落实新选址基地共计23块(住宅用地面积约40平方公里,可建设住宅约8000万平米)。上半年有13块、住宅用地面积约20平方公里的基地进行前期工作,启动3-4个基地的储备工作,三季度全面启动。

 

如何编制好房地产“十二五”规划…

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