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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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任志强不能老败于首开  

2010-07-29 09:20:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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任志强不能老败于首开

 

7月23日,北京市通州区马驹桥镇物流基地生活配套区C-13居住用地的评标结果公布,报价9.2亿元的首开股份成功夺魁,而报价最高的任志强所在的华远地产并却郁闷而归。

 

今年4月出台的“国十条”中明确:在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。

 

众所周知,2004年“8.31大限”以来,我国经营性用地出让皆实行“招拍挂”。在实践过程中,除了经济适用房、拆迁安置房外,绝大部分用地都采用拍卖和挂牌的方式,二者皆价高者得。其结果是,一方面大幅减少了土出让环节的内幕交易,另一方面也推高了地价,近几年地价涨幅超过房价,尤其是2007和2009年地王频现。

 

在这一背景下,为了配合遏制部分城市房价过快上涨的调控方针,自去年以来,国土资源部和部分城市尝试调整土地出让方式,主要是更多的采用评标方式,减少拍卖所占比重。上海走在了全国前列,频频使用综合评标、预申请(相当于香港的勾地制度)、一次竞价等出让方式。

 

综合评标,是指综合条件最佳者胜出,任志强的案例正是其出价最高,却在其它方面不如首开股份。一次竞价,是指每位竞价人只有一次书面报价机会(各家填好报价,由主持人统一公布),价高者得之。双向竞价,是指 “向下”竞房价、“向上”竞地价,综合报价方案最优者胜出,此种方式一般用于限价商品房用地的出让。

 

唯物辩证法认为,事物的发展规律是波浪式前进、螺旋式上升。2004年以前,我国经营性土地出让多采用协议出让,交易不透明,其中多有猫腻,直接导致官员腐败、国有资产流失。2004年以来,改行招拍挂制度,尤其是拍卖和挂牌,大大提高了土地交易的市场化程度,但也带了所谓地价房价高涨、地方政府“惟土地财政马头是瞻”的弊端。

 

如今又要二次变革土地出让方式,那么,该如何拿捏市场化与非市场化之间的尺度,实在是考验相关决策部门的执政智慧。现在各地大力推行综合评标,那么除了报价因素外,该如何为企业资质、实力、信誉、品牌、地块规划方案等指标打分?打分者(裁判员)又是哪些人?

 

上述例子中,任志强所在的华远地产是北京市西城区国资委管辖的开发企业,首开是北京市国资委下面的开发企业,若拼来头、拼资源,华远注定斗不过首开。若以此逻辑,那么中小民企拼不过大型民企,大型民企干不过国企,小国企不如大国企,地方国企可能稍逊于央企。

 

这岂不是在为房地产市场设置很高的进入门槛?近几年来,国资委一再否认房地产业正在出现“国进民退”。7月26日,国务院发布了《鼓励和引导民间投资健康发展重点工作分工的通知》,其中提出要:支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房,参与棚户区改造,享受相应的政策性住房建设政策。

 

然而事实却是,当前很多民营企业想要参与保障性住房的开发,却发现这一领域基本上已被地方国有企业和部分央企垄断。在当前房地产市场出现调整的背景下,开发保障性住房利薄却无风险,没有暴利却可以用来“御寒”,可民间资本却很难进入。不管是以前的招标,还是现在的“综合评标”,皆对中小民企非常不利。

 

因此,土地出让方式的调整,一定不能放弃市场化的大方向,一定要防范灰色交易卷土重来,尽可能的实现公平、公正、公开。

 

 

刊发于东方早报

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