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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房租大涨背后的重重迷雾  

2010-07-04 19:38:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房租大涨背后的重重迷雾

 

伴随着全国房价的松动,甚至是部分大城市的房价下跌,近期北京、上海、深圳等地的房租却出现了逆势上涨。又该如何看待这一怪异现象?

 

导致房租上涨的因素主要有三个。第一,本轮房地产调控来势凶猛,不仅投资投机客逃之夭夭,连自住客也产生了浓重的观望情绪,部分打算买房的首次置次者,或卖了旧房还没购新房的改善需求者,被迫租房住;二是每年六七月份都是租赁旺季,尤其是大学毕业生较多的中心城市;三是开征房产税的政策预期,让部分房东找到了涨租金的借口,提前将税负转嫁到房客身上。就上海而言,还有世博会导致短租需求旺盛的因素。

 

房价大涨注定是一种短期现象。近年来,我国房价和房租的起伏波动基本同步调,但房租上涨幅度远小于房价。导致房租上涨较慢的主要原因有三个。首先,住房租赁需求不够旺盛。国人普遍“重购轻租”,古代就有买宅置田的传统,一直认为土地和房屋最有价值,而近几年房价飙升的事实也确实加强了人们买房可以升值的观念。绝大部分人都将租房作为买房的过渡,迫不得已而为之,当前我国住宅私有率已超过80%,而欧洲只有50%左右。

 

其次,租赁需求流动性强。租赁方和出租方交易短期化,也是我国大城市住房租赁市场的突出特征,以房客频繁搬家为主要表现。出现这种租赁需求短期化现状,一是因为租房需求的主力军是年轻人,普遍工作不稳定,工作地点频繁变化;二是很多人买房后即退出租赁市场;三是我国住房租赁市场比较混乱,房客权益得不到保障,人们不愿意长期租房;四是大城市对外地人的吸引力大,但职场竞争激烈、生活成本高,造成人员流动性很大,也导致了租房的短期化。

 

其次,租赁性住房供应充足。比如上海并不缺少出租房源,按笔者测算,当前可用于出租的住宅面积高达3500万平米左右。近几年住房销售市场中的投资投机客甚众,多数都用出租,少数暂时空关;部分改善性家庭,购买二套房后,往往也将首套房用于出租。另外,大城市郊区的农民房规模庞大,且租金低廉,成为城市出租赁房源的强大“后备军”,尤其是农民工的“名园”。

 

近几年我国大城市房价上涨速度过快,房价涨幅偏高。房价偏高,房租偏低,二者形成鲜明对比,所以出现房租上涨幅度远小于房价的现象。房价偏高的原因很多,除了自住需求旺盛外,上海市场中的投资投机性购房需求比重亦偏高。由此导致:按2009年底的数据,上海市房改后的旧公房的年租金收率只有3.5%,而次新房则更仅有1.8%,与国外5-8%收益率相比,已明显偏离合理区间。

 

不妨再观察一下上海去年房租情况。上海住房租赁指数2009年1月为1204点,12月为1206点,基本保持稳定格局。其中,高端市场租金受买卖、经济环境等因素影响,从年初开始租金持续下跌,直至年末才企稳,整体表现最弱;中端市场租金受买卖市场影响显著,波动较大;低端市场租金表现为稳中有升,此类住房凭借面积小、地段好以及相对较低的租金优势,吸引了很多中低端客户,租金持续上升。

 

正是在这种多年以来租房市场房租偏低、流动性大、短期性强的普遍现状下,当前出现的房租大涨现象才显得“非正常”。从某种程度上说,长期偏低的租金水平逐渐提高是好事,租赁市场被稳定青睐是好事,是买房与租房市场趋于平衡的特征之一,也是房屋市场成熟的表征。可突然间因政策、环境因素导致的无序大涨,则恰恰反映了我国租房市场亟待规范,搞不好还会反过来伤害住房消费、楼市调控。

 

总而言之,在由销售市场、租赁市场、社会保障组成住房体系当中,销售市场发展过快,住房保障正奋起直追,而租赁市场则属于“被遗忘的角落”。接下来,政府必须扶持和规范住房租赁市场,当然,当前中央和各地正在推进的公共租赁住房制度,就是一种融合保障和市场的有力“武器”,但毕竟还是设有准入门槛,只有加快发展市场,才能让更为广泛的社会群体通过租赁解决“住有所居”的问题。

 

刊发于新闻晨报

 

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