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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房价可能会跌到明年一季度  

2010-07-05 16:19:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价可能会跌到明年一季度

 

近日,国土资源部部长徐绍史公开表示:“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势,再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整,房价会有所下降” 。这是近期国家重要官员对房地产市场的惟一的一次明确评价,他对于市场调整的判断,笔才基本认同。

 

首先,从土地市场来看。今年1-5月,全国房地产开发企业完成土地购置面积12943万平方米,同比增长31.1%,土地购置费2931亿元,同比增长89.7%,土地成交均价同比大涨44%。土地市场的变化略滞后于房产市场,随着4月中旬以来房产市场的快速降温,预计下半年土地市场也将步入低迷,土地购置面积将有所减少,将由同比正增长逆转为负增长,土地价格也将会明显落回,部分城市将像2008年下半年那样,重新出现流拍现象。

 

其次,从开发商资金面研判。今年1-5月,全国房地产开发企业本年资金来源27288亿元,同比增长57.2%,增幅较1-4月减少2.7个百分点。自1-2月增幅触顶之后,持续回落,但资金面依然处于历史上较为宽松的状态。由于当前房地产贷款政策紧缩,通过资本市场融资的难度亦很大,而且销售资金回笼情况不容乐观,下年半开发企业资金增幅将持续收窄,开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变,预计下半年资金将出现一定程度的紧张局面,这将逼迫企业降价促销。

 

再次,从商品房销售分析。今年1-5月,全国新建商品房销售面积3.02亿平方米,比去年同期增长22.5%,增幅比1-4月回落10.3个百分点;其中,商品住宅销售面积增长19.9%。从月度情况来看,5月份全国新建商品房销售面积为0.68亿平方米,较4月份降低15.4%,亦低于去年0.78亿平方米的月度均值。

 

反映出当前市场降温态势明显,下半年全国新建商品房销售面积必将出现同比负增长。从区域市场看,东部城市降幅明显大于中西部城市。2008年楼市调整期,全国新建商品房销售面积同比下降二成,预计今年全年成交量将比去年出现二成左右的下降。存量商品房成交量走势与新建商品房市场相似。

 

最后,从商品房价格观察。本轮房价上涨已经出现拐点。从房价同比情况看,今年4月份,70个大中城市商品房销售价格同比涨幅达到12.8%的峰值,超过上一轮房价上行期的高点——2008年1月份的11.3%,创下2005年以来有此统计数据以来历史新高。上一轮房价涨幅下行持续了13个月,谷值是2009年3月的-1.3%。下半年,房价同比增幅将持续收窄,预计第四季度出现负增长。

 

从房价环比情况看,5月份,70个大中城市房价环比涨幅为0.2%,涨幅比4月份缩小1.2个百分点,这一回落幅度创了2005年有此统计数据以来的最大值,证明5月份全国房价变化非常快。值得关注的是,新建商品住宅销售价格上涨0.4%,而二手住宅销售价格首次出现环比下降0.4%,显而易见,二手房价格调整的速度领先于新房。预期6月份新房价格将首次出现拐点,而全国房屋价格也将首次出现整体性下跌。下半年,房价将会维持下跌态势。

 

上一轮楼市下行期,2008年8月至2009年2月,房价环比下跌持续了6个月。考虑到本轮调控直指高房价,预计本轮房价环比下跌可能会持续6-8个月。也就是说,明年一季度,全国房价可能会真正触底。

 

刊发于经济观察网专栏

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