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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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出台“第二轮调控”是条假新!  

2010-07-06 10:20:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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出台“第二轮调控”是条假新!

 

今天看到一则新闻,说是第二轮调已经开始,第三季度将会出台新的房地产调控政策,在我看来,这极有可能是条假新闻。即便是国土部近期开会提出三条工作内容,也不过是落实既定方针:根据年初供地计划,要做好保障性住房建设土地供应,及时向社会披露供地情况;开展房地产企业土地专项治理,系统清理房地产闲置土地;完善土地出让合同,加强批后监管;试点完善土地招拍挂制度。为什么这么说?下面是我在上周撰写的,刊发于本周中国房地产报上的一篇文章。

 

今年以来,国务院层面的调控文件有两个:1月份出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,4月份出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。从两个文件可知,今年以来房地产调控的总体目标是“促进行业平稳健康发展”,核心目标是“遏制部分城市房价过快上涨”。

 

分目标主要有四个:坚决抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。从短期市场调控来看,最重要的分目标是抑制不合理的住房需求,这是决定“遏制部分城市房价过快上涨”核心目标完成效果的关键因素。因此,主要针对市场表现,做如下政策效果评析。

 

首先,政策效果初步显现。主要证据如下:一是国房景气指数从4月份开始

回落;二是5月份全国商品住宅成交量出现环比下跌,这在近十年来的传统春季旺季中非常罕见,多数一二线城市成交量大幅萎缩,绝大部分投资投机需求不再入市;三是5月全国二手住房价格已出现环比下跌,6月新建住宅价格也将出现环比下跌;四是土地市场明显降温,部分城市已出现流标现象;五是部分企业开始降价促销。

 

其次,政策见效速快。4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上

涨的通知》后,市场降温速度非常快,超过2003年以来的历次调控,可谓立竿见影。主要证据是:多数一二线城市房屋成交量剧降,5月份北京、上海、深圳等城市商品住宅成交量环比下跌六七成,这在近几年调控过程中绝无仅有。

 

再次,政策目标尚未完全实现。当前,尚处于市场调整的初期阶段,部分高

房价城市的房价开始松动,但并未出现实质性的显著下跌,离调控目标还有距离。由于很多开发企业资金面比较宽松,当前降价的压力并不大,大面打折促销的局面尚未出现。少数投资投机需求者存在“抄底”需求,或者将购房区域,由政策严控城市向调控偏松城市转移。

 

最后,政策误伤改善性购房需求。今年以来的调控措施非常严厉,尤其是对市场需求影响最大的二套房贷政策,在认定第二套房的标准上,不再像2009年那样区分改善性购房需求和投资投机性购房需求,而是只要利用贷款购买第二套住房的,都执行贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。当前,我国大城市改善需求旺盛,甚至在部分城市已经超过了首次置业需求,这是一种合理的自住性需求。

 

但是,“一刀切”式的二套房贷政策,在有效抑制投资投机性购房需求的同时,也“误伤”了二次改善性购房需求,会否因此而导致市场需求过度萎缩,这是需要管理层慎重考虑的。

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