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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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上海楼市成交量已经“见底”  

2010-07-07 08:58:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海楼市成交量已经“见底”

 

日前,国土资源部部长徐绍史表示“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势,再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整,房价会有所下降,但不同城市表现不一,下降到什么程度不好预测”。

 

全国各地区房地产市场存在显著差异,而且本轮房地产调控的目标非常明确:遏制部分城市房价过快上涨的势头。包括上海在内的一线城市和部分二线城市,是本轮调控的重点地区,三季度全国楼市将继续下滑,而上海的调整速度和幅度将超过全国总体水平。

 

首先,从成交量上看。5月份全国新建商品住宅成交量比4月份下降16%,而上海5月份新建商品住宅成交量(不包括配套商品房)为30万平方米,相比4月份的100万平方米,骤降七成。这一数据出来后,我就曾指出上海楼市成交量调整可谓一步到位,已经“触底”。

 

为什么这么说?去年上海新建商品住宅成交量将近1900万平方米,月均150-160万平方米,今年5月份低于去年均值太多,而且也低于同样是市场低迷期的2008年和2005年的月度均值。2003年以来,上海楼市从来没有出现过月度30万平方米的成交量(剔除含有春节因素的1-2月),这是一个历史新低,绝对属于不正常。最新的数据表明,6月份上海新建商品住宅成交量是41万平方米,佐证了5月份30万平米过低的论断,成交量已经步入底部盘整区间。

 

近十年上海楼市曾出现过两次明显调整,一次发生在2005年,一次出现于2008年。而本轮市场调整有点像2005年,而非2008年。2005年4月份 “新国八条”出台后,市场迅速降温,5月份出现观望,6月份成交量骤降,7月份即步入“冬天”。最低迷的6-7月份,月度成交量仍有80万平方米左右,而今年5月份只有30万平方米。2008年同样出现调整,但形态是“缓坡式”下滑, 2007年10分开始的成交量下滑,幅度比较小,一直持续到2008年最低迷的9-10月份——成交量降至50万平方米左右,同样超过了今年5-6月的30-40万平方米。

 

因此说,今年的楼市调整轨迹是“峭崖式”的,下滑坡度明显超过2005年和2008年,成交量已经触底,会在底部会调整几个月,预计9月份开始明显反弹,2005年同样从9月份开始反弹。

 

其次,从供应量分析。去年楼市火爆,上海商品住宅市场供不应求,但是今年从4月份开始,逆转为供大于求,5月份上海新建商品住宅成交量只有30万平米,新增供应量却高达95万平方米。二手房情形相似,截止7月5日,二手住房网上可售量已突破1500万平米大关,较调控前增长50%以上,可售规模超过了上一轮市场低迷期的2008年12月,说明投资投机客抛盘现象普遍。

 

最后,再来观察一下房价。5月份全国70个城市的房价指数环比4月份上涨0.2%,上海则为0%,全国二手房价格首次出现环比下跌,证明二手房价格的变化领先于一手房。另外还有一个规律,市场中的价格变化领先于国家的统计数据,当前上海二手房的实际交易价格,已比调控之前下降10-15%左右。

 

当前,上海商品住宅的成交量已经触底,而价格还在下滑的通道中。整体而论,今年全国商品房成交量相比去年将下降15%-20%,上海降幅将会是50-70%。就同质房源来说,全国房价整体将下跌10-15%,而上海房价将出现30%左右的跌幅。上海楼市预计第四季度就会基本调整到位,而全国楼市则可能到明年上半年调整到位。

 

刊发于新闻晨报

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