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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房地产终于开始全行业收缩了  

2010-08-10 18:19:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产终于开始全行业收缩了

 

今天,国家统计局公布了7月份全国房地产市场运行情况,很多人眼睛只盯着房价变化,却没有仔细观察,其实全行业的绝大部分指标都出现了收缩态势。这不仅影响到本行业走向,还会影响到国民经济发展形势。

 

从房价来看,7月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.3%,涨幅比6月份缩小1.1个百分点,态势不错。但房价环比持平,其中新建住宅与上月持平,二手住宅下降0.1%。说明当前市场处于胶着状态,买卖双方在价格上互不让步。笔者认为,只要调控政策不放松,那么下半年房价总的趋势还是下跌的。

 

价格坚挺,并不代表开发商们心理有多强大,对后市有多乐观。恰恰相反,很多指标皆反映出开发商其实很心虚,忧虑下半年和明年日子该怎么过。不妨对几个行业指标做简要分析。

 

首先,最能体现开发商心态的是全国房地产开发景气指数。7月份,全国房地产开发景气指数为104.72,这是继今年3月触顶以来的连续第4个月回落。上一轮楼市下行期中,这一指标连续16个月下滑,本轮预期要到明年二三季度才会触底。

 

其次,开发商拿地热情不再。7月份,全国房地产开发企业完成土地购置面积3246万平方米,环比6月大幅减少41.6%,说明开发企业拿地热情已显著降低。或许有人说近几个月央企还在到处拿地,这与他们资金比较充裕有关。而大部分开发商,尤其是中小企业,在拿地方面已步入“冬眠期”。

 

再次,房地产开发投资出现回落。7月份,全国房地产开发完成投资4118亿元,比6月环比减少29.4%,这是今年以来首次大幅回落,说明开发商不敢追加投资了,扩张速度放缓,有些已经收缩战线。今年1-7月,全国房地产开发投资同比增长37.2%,虽然还在历史高位盘踞,明显超过全社会固定资产投资增速,但却是继今年5月触顶以来的连续第2个月回落,下半年还将持续回落,预期全年增幅将回落到20%左右。这就意味着,房地产业拉动经济增长的能力在下降。

 

还有,商品房建设减速。7月份,全国商品房新开工面积为1.17亿平方米,比6月份大幅减少38.4%。值得关注的是,这是自去年11月以来,首次跌破到1.2亿平方米以下。受市场低迷预期影响,部分开发商不敢加速开工,接下来部分项目会出现缓开工现象。7月份,全国房地产开发企业房屋竣工面积为0.42亿平方米,相比6月份减少19.2%,同样说明企业对于后市预期变得有些悲观,所以少数项目出现停建现象。

 

另外,商品房销售遇阻。1-7月,全国商品房销售面积4.58亿平方米,比去年同期增长9.7%,增幅比上半年回落5.7个百分点。下半年,销售面积同比增幅还将持续回落,预计全年成交量将比去年出现二成左右的下滑。单就7月份而言,全国商品房销售面积6466万平方米,较6月份大减29.7%,可见楼市已进入胶着期,买方观望情绪浓厚。

 

最后,开发商渐渐开始“差钱”了。1-7月,房地产开发企业本年资金来源38876亿元,同比增长39.4%,增幅较1-6月减少6.2个百分点,自1-2月增幅触顶之后,这是连续第7个月回落。从月度情况来看,7月份房比6月份减少19.8%,开发商资金面最宽松的时候已经过去。开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变,预计下半年资金将出现一定程度的紧张局面,随着恒大、万科、绿地、保利等地产巨头纷纷开始促销,开发商降价现象将越来越普遍。

 

房地产业的整体收缩,将使中央不仅要关注房价是否会合理回落,而且还将担心其支柱产业的作用是否会萎缩,如果今年四季度或明年上半年经济增幅显著下滑,估计决策层会更加重视房地产业“保增长”的价值。

 

刊发于经济观察网专栏

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