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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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今年住房用地供应计划不能泡汤  

2010-08-13 09:19:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年住房用地供应计划不能泡汤

 

关于住房用地一事,近期颇有一番折腾。前段时间,国土资源部公布数据:今年上半年全国住房用地实际供应量5.6万公顷,其中保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供应量为4.2万公顷。今年4月15日,国土资源部公布的计划显示,2010年全国住房用地计划拟供应量约18万公顷。而上半年完成5.6万公顷,仅占全年计划的36%,推进速度多少有些让人担心,年度指标恐难完成。

 

2003-2007年的房地产调控中,“地根”紧缩,土地供应减少,成为影响调控效果的重要因素,不增加市场供给,光靠抑制需求实难有效稳定房价。近两年政府意识到了这一问题,尤其是2008年以来,增加普通住宅供应和加强住房保障,成为房地产调控的重要方式。正是在这一背景下,上述数据表明,我国的住宅市场调控和住房保障工作在土地供应环节上,正朝着正确的方向推进。

 

然而,上半年的成绩单并不完美,仍需不断反省、不断督促地方政府。近三个多月以来,全国土地市场确实发生了变化。4月中旬“国十条”出台后,全国房市迅速降温,而近两个月来土地市场也慢慢遇冷。一般的市场规律是:从成交量上看,房市先调整,地市后跟进;从价格上看,地价早于房价下跌,且跌幅亦大于房价。

 

国土资源部发布的上半年全国土地市场动态监测分析报告显示,第二季度土地出让平均价款为948元/平方米,环比下跌9.8%,其中普通商品住房用地出让平均价款环比分别下跌10.6%。而6月份全国70个城市房价,16个月以来首次出现近0.1%的微幅环比下跌。

 

开发商拿地热情明显降低,很多地块都以底价成交,一些城市开始出现流标现象,这就制约了政府供地速度和规模。当然,这主要与商品住宅用地有关。至于保障性住房用地,当前的主要产品廉租住房和经济适用住房用地皆属无偿划拔,按理说与楼市冷暖无关,地方政府应须按国家计划进行土地供应。

 

今年上半年,全国保障性住房用地实际供应量9472公顷(其中棚户区改造中保障性住房用地为3526公顷),与去年同期相比增加约133%,但与今年全年24000多公顷的目标相比,却仅完成了不足40%。加快保障性住房建设,是一项持续改善民生的国策,地方政府绝不能只图省钱、省事、省地,国土部门也不能只是无奈而徒叹,作为垂直管理的土地体系,原本就不该受到地方政府的过多牵制。

 

至于商品住宅、尤其是中小套型普通商品住宅用地供应的减少,同样不能忽视、漠视。2008年房地产市场低迷,结果是中小套型住宅用地供应量大幅下滑,主要原因是地方政府忙于救市,早将2006年国家出台的“90/70”(90平米以下套型住宅占住房用地供应量的70%以上)抛到九霄云外。如今楼市再度遇冷,要防范地方政府私下调整商品住宅用地的供应结构,否则二三年后,大量的市场需求依然难以满足,稳定房价何其难也。

 

人们常说“规划规划,墙上挂挂”。但在住房保障规划方面,绝不能如此。今年6月,国土部、住建部等六部委联合下发《关于做好住房保障规划编制工作的通知》,明令各级地方政府编制两个规划:2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划。如果连一个年度供地计划都执行的跌跌撞撞,三年规划和五年规划不就更难指望了吗。

 

 刊发于理财一周

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