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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市会否变局还看10月  

2010-08-20 08:59:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市会否变局还看10月

 

当前,全国和上海楼市都像一潭死水。国家统计局公布的数据表明,今年1-7月,全国商品房成交面积同比增长9.7%,上海则下跌42.1%,全国跌幅最大。70个大中城市房价指数与6月持平,上海则下跌0.6%,全国跌幅第二。简单的比较可知,全国市场低迷,上海更为惨淡。

 

这也难怪,本轮房地产调控剑指部分高房价城市,上海当然是重点打击对象。看多上海楼市的人们,总以上海的城市地位有多牛、省外境外来沪购房需求有多旺盛而乐观看市场。长期而论,这也没错,可若短期视之,再牛的市场也架不住政策的“严打”。

 

不妨重点关注一手商品住宅市场的表现。从成交量上分析,“国十条”4月中旬出台,5月开始成交量就变得很难看了。5-7月,上海商品住宅(剔除拆迁安置房)成交面积分别为30、42、43万平方米——处于近几年来的历史低谷。2008年最低迷的9-10月,还尚有近50万平方米的成交量。

 

而且,供求关系也发生了逆转。去年几乎每个月都是供不应求,而今年每个月都是供大于求。近三个月开发商不敢轻易开盘,如果照常推盘,则供大于求的情况会更为突出。当然,在这一总体不景气的情况下,少数楼盘和产品卖得还不错,主要是开发商卖力促销的缘故。

 

从户型上看,7月150平方米以下户型皆供不应求, 70平方米以下小户型尤其如此;150平方米以上户型皆供大于求。从价格上看,15000元/ 平方米以下价格段的住宅供不应求,7000元/ 平方米以下价格段尤其如此。与之相反,大户型、高价位的房子供大于求,甚至很多楼盘陷入滞销。

 

价格出现松动。今4-5月,商品住宅成交均价曾攀高至24000多元/平方米,6-7月下滑至20000元/平方米上下,基本上回到了去年底今年初的水平。除了部分楼盘价格确有下跌外,主要与高档楼盘在成交结构中所占比重下滑有关。市场上,绿地、万科、保利等企业的部分楼盘进行降价促销,幅度在5-20%之间(相对于4月价格或预计推盘价而言),也有个别楼盘的降幅达到近三成,比如顾村板块的保利叶上海。

 

但值得关注的是,很多楼盘降价即出现热销,机敏的开发商再推房源时就适当的提高了一点价格,如此反复试探购房者的承受能力,部分刚性需求开始有点被动了。笔者记得很清楚,2009年3月,市场中曾有多个降价二成左右的楼盘出现了排队抢房现象,之后市场渐渐回暖,楼盘价格折扣也变得越来越小,最后逆转为报复性反弹。可在中央调控政策依然“紧咬牙关”的情况下,今年下半年房价注定难以显著反弹,正所谓“进退两难”。

 

近几个月,行业主流观点是住宅市场蔫了,商业地产火了,可上海这一现象并不明显。5月以来,办公楼成交量大幅下滑,与此同时,供应量却明显增加,因此导致市场供大于求的情况更甚于住宅市场。比如7月,上海市销售型写字楼供应量同比增加29.95%,而成交量同比下跌19.67%;7月成交均价为15502元/平方米,与6月相比下跌4.4%,与去年同期相比下跌14.63%。商铺市场今年5月以来也受到调控新政影响,但情况则好于住宅市场和办公楼市场。比如7月,销售型商业营业用房成交量同比小幅下跌15.6%,依然是供大于求,价格则比去年有小幅下跌。

 

总之而之,现阶段上海房地产市场正处于调整中,商品房、尤其是商品住宅成交量已经触底,但价格只是略加松动。问题的关键是,部分住宅楼盘一经促销,就有买家入市,证明价格可能已无明显下跌空间。下半年市场何去何从,到底是继续向下,还是触底反弹,还看10月前后表现。

 

刊发于理财一周

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