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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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下半年房价确实不会大降  

2010-08-02 20:50:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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下半年房价确实不会大降

       

当前,全国房地产市场正处于胶着状态,下半年房价到底还会降多少,明年会不会报复性反弹,成为民众关心的问题。近日,住建部政策研究中心副主任王珏林在接受媒体采访时表示:市场暂不具有大幅降价条件。

 

这对于那些渴盼房价来一次暴跌的人来说,可能会比较失望。实际上,很多人存在两点误解。一是误解政策。今年四月份出台的“国十条”,提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨”,他们误认为中央要将这些城市的房价狠狠的打下去,其实中央只是不愿看到房价涨的过快,从中长期来看,国家更希望房价保持小幅上涨,毕竟人均收入是快速增长的,CPI也是保持上升的。短期来看,房价只要能持续半年或一年保持不涨或小幅下跌,就已达到调控目标。

 

二是误解市场规律。今年二季度时,网上曾流行一个中国楼市崩盘的时间表,有好事者拿中国和日本比较,认为中国楼市正在重蹈上世纪80年代后期和90年代初期日本楼市泡沫大破灭之覆辙。其实当前我国经济、工业化、城镇化、人口结构、楼市情况与当年的日本相差甚大,不可能出现楼市大崩盘。我国一线城市和少数二线城市房价确实存在一定程度的泡沫,但全国市场基本还算健康,哪来全线崩溃之虞?

 

笔者曾研究过发达国家的房地产发展史,在经济高速增长和城镇化快速推进的过程中,房地产业一般会出现20年左右的繁荣期,虽然中间也会有些调整,但一般下跌幅度不大,比如60-70年代,日本楼市也曾出现过两次调整,并未影响市场整体发展。1998年房改之后,我国楼市出现了所谓的“黄金十年”,经过这轮调整之后,应该还会有另一个“白银十年”。

 

2008年下半年开始的楼市调整,如果能持续到今年,那么将会步入另一个十年的良性发展期。遗撼的是,在大力度的经济刺激计划和楼市优惠政策驱动下,2009年市场过于火爆,中央不得不进行紧缩式的调控,而且矛头直指部分城市的高房价,这就使本轮楼市调整由“V”形转变成了“W”形,当前正处于第二个下行通道中。

 

眼下,全国房价刚刚出现松动,6月份全国70个大中城市房价指数16个月来首次出现环比下跌,但跌幅只有0.1%,7月至年底,预计还会继续下跌或盘整。然而,我们不能奢望跌幅有多大。上一轮下跌周期中,从2008年8月至2009年2月,累计环比跌幅只有1.8%,估计本轮也不会超过3%。当然,这只是一个价格指数,若论同质房源价格,则京沪等一线城市的某些楼盘可能会出现20-30%的跌幅,与此同时,部分高端楼盘价格可能会是波澜不惊。

 

现阶段,表面看房地产政策并未放松,住建部、国土部、银监会不断重申,要严格落实调控政策,但事实上,在很多城市的市场中,政策松动已隐隐出现,部分城市甚至是暗流涌动。比如对于市场影响最大的“二套房贷”、“三套房贷”政策,在部分商业银中,依然可以获得程度不同的政策优惠。

 

房价能否大跌,最终取决于买卖双方的博弈结果。目前二手房市场普遍比较冷淡,当然也有传统淡季的因素,很多城市近一个月二手中介的带看房数量已经开始明显增多。一手房市场也没有大的起色,值得关注的是,市场中频频出现热销楼盘。尤其是随着恒大、万科、保利、绿地等优质开发商的打折促销,很多城市都重新出现了排除购房的现象,反映出我国刚性购房需求规模依然庞大。

 

最让人称奇的是,个别豪宅项目也卖得不错。按理说,豪宅项目的购房者多属投资投机性需求,在严苛的政策打压下,早该逃之夭夭了。可是,国内著名的豪宅品牌星河湾,其太原项目于7月31日开盘当天,来自全国的近万有钱人抢购房源,预计销售金额将超过2008年8月浦东星河湾开盘当天销售40亿元的全国、甚至是世界纪录。

 

人们可以盼望房价大跌,可是现阶段我国房价确实不存在大跌的条件,善良的购房人别被一些人士夸张的观点所忽悠。当然,真正买不起房的中低收入群体,有待政府完善住房保障体系,以政府之力帮忙他们解决住房问题。

 

刊发于经济观察网专栏

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