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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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炒房者卷土重来是楼市“凶兆”  

2010-08-31 20:07:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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炒房者卷土重来是楼市“凶兆”

 

    近期,上海楼市近期频现排队抢房现象。据《新民晚报》报道,上周末,宝山顾村楼盘开盘,一大早就有购房者排起长龙;朱家角一楼盘开盘不到1小时,毛坯房都卖光了;嘉定江桥的一楼盘更夸张,队伍排了一天一夜,开盘几分钟,好房源便被抢购一空。

  自今年4月中旬实行严厉的楼市调控以来,排队抢房的现象在一段时间内基本销声匿迹,近段时间的“东山再起”,对房地产市场的下一步演化意义重大。如果仅是自住需求在开发降价促销之下积极入市,倒是一件好事,房价下跌与合理需求释放携手共进,有利于市场健康发展。

  然而,让人担心的是,炒房客正在重出江湖。据嘉定多个售楼处反映,近期炒房客的比例有所回升,比如8月下旬,某楼盘投资与自住的比例已经达到1:1。笔者倒也真佩服炒房者胆子之大。这轮调控的主要目标是遏制高房价,主要方式是抑制投资投机需求,主要措施是二套房贷政策等。况且近段时间,总理、副总理、部长们频频表态房地产调控不放松。

  如此政策重压之下,依然有投资投机者持续入市,看来在他们心中,市场已经触底,房价反弹是眼前的事了。当然,这也是历史经验,因为2003年以来每次调控之后,都会迎来房价的报复性反弹,2007年和2009年即是如此。然而,本轮调控较之前差异明显,当前中央的态度非常明确,部分高房价城市“房价不跌,政策不松”。

  尤其是2009年初,温家宝总理曾说过“本届政府任期内一定稳住房价”。这就意味着,2012年之前,房价只要敢大幅反弹,政府就敢于痛加打压。房地产调控四个多月来,楼市确实明显降温,主要表现是成交量大幅萎缩,而房价并未明显下跌。国家统计局发布的70个大中城市房屋销售价格显示,6月份首次出现环比下跌,不过跌幅只有0.1个百分点,7月则是环比持平。

  当前的房价水平,在中央看来,依然偏高,距离调控目标存在明显距离。如果此时投资投机者蜂拥入市,那更严厉的调控政策也就不远了。为什么这么讲呢。对于房地产市场而言,只要是自住需求,不管释放量有多大,也很难大幅推高房价,可一旦投资者,尤其是专业炒房客入市,则很容易形成羊群效应,会有越来越多的人加入“抄底”的行列,从而拉动房价快速上涨。所以,只要投资投机者大量入市,必然招致新的调控政策。

  近两个月以来,政策处于观察期,虽然常有中央官员表态要严格落实调控政策,实际上只是在强调“旧政”,一直未有“新政”露面。房价走向是决策层观察的重点。近期全国各地都有楼盘热销现象,但多数是降价促销带来的结果,并不足虑。值得关注的是,近段时间,部分楼盘的新推房源,打折幅度已经缩小,相较前段时间的售价小幅上涨。

  房价水平是买卖双方博弈的结果。一些开发商已经探明购房者的心理预期,在这种情况下,最怕投资投机者煽风点火,将已经略有上涨的房价继续推高,那么极有可能使开发商完全放弃业已变小的折扣,转而全面上调房价。不过,从供应量上分析,九月十月商品住宅的供应将会迅速增加,即使需求同步释放,那些急于回笼资金的开发商也不太敢明显上调房价。

  假若投资投机者入市的步子越迈越大,则国家极有可能出台新政。比如,近期重新被媒体关注的房产税,就是一个重要的“备用政策”,极有可能在少数城市试点推出,如上海和重庆。再如,限制外地人购房可能会在全国大范围推广,目前只有少数城市从严执行。还有,营业税、个调税方面也有提高税负的空间。而这些政策的目标是一致的:进一步抑制投资投机性购房需求。

 

刊发于新民网专栏

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