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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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政府必须彻查并管治空置房  

2010-08-06 09:00:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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政府必须彻查并管治空置房

 

空置房已成为悬于中国楼市头上的一把剑。至少是经过媒体的反复炒作,已经让很多人这么认为。于是我们看到,海南省磨刀霍霍,拟向省内的大量房屋开征闲置税;国家统计局也坐不住了,赶紧将自己掌握的数据公布于众,并小心翼翼的撇清责任。

 

实际上,住宅空置率的事,近几年一直都有议论,开征住房空置税的提案,也曾频频见诸每年一度的“全国两会”。近期媒体之所以普天盖地的报道此事,导火索还是几个月前的一则传言:国家电网公司调查显示,全国6540万套住宅电表连续6个月读数为零。老实说,这是一个很不靠谱的数据,国家电网已经否认有此调查,可少数人还揪着不放,把老百姓忽悠得欲罢不能。

 

前天晚上,国家统计局在官方网站上披露了一些数据,比如2010年6月,全国空置住宅为10646万平方米,同比2009年6月增长0.4%。并声明:商品房待售面积是房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积,国际上通用的房屋空置率指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比;所以不便用商品房待售面积计算房屋空置率;准确的房屋空置率数据的获取,有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。

 

国家统计局解释的足够聪明,想搞明白这事,就请等待全国住房普查吧。而普查又谈何容易,全国经济普查或人口普查都是很多年才搞一次,况且空置房的确认标准相当复杂,如果是销售掉多年的毛坯房一直空关,则可确认,如果是装修房,如何确定是长年空关,还是被房东间歇的自住或出租?2008年,曾有新闻说上海将在1000个小区开展“现有住房闲置情况”调查,遗撼的是至今未有结果。

 

国家统计局所谓的“待售面积”,实际上也属于空置面积,只是数据很小。不妨做个对比。今年6月待售住宅面积为10646万平方米,而去年全年全国新建商品住宅销售面积是86185万平方米,前者只有后者的12%。数量不是多了,而是少了,再多一些才能更好的抑制房价上涨。当然,在商品住宅成交结构中,期房的比重大于现房。

 

国家统计局也只是做做姿态,其掌握的这点数据,对于研究我国住房空置率无甚价值。2009年底,全国城镇存量住宅总面积180亿平米左右,若按套均面积100平米计算(2009年全国新建商品住宅成交的套均面积为107平米,而以前的房改房户型较小),则传言中的6540万套住宅的建筑面积为65亿平米,这就意味着当前我国城镇住宅空置率高达36%。而欧美国家住房空置率很少超过10%的。不管是与国外比,还是经验认知,我国少数城市的住房空置率可能会超过30%,但全国660个城市的总体水平,不可能这么高。

 

但是,近几年部分城市投资投机性购房需求旺盛,在少数城市中所占比重高达30-50%,市场中确实存在一定的空关房。另外,近十年来全国各地兴起建设新城区的热潮,由于没有足够的产业导入,以及缺乏交通、商业、学校、医院等生活配套设施,导致入住率很低,比如鄂尔多斯市的康巴什新区,规划100万人居住,现在只有2.8万人。

 

现在的局面是,全国都在讨论空置房,只知道有很多这样的房子,但却没有准确数据。房地产调控的一个重要目标是减少空置率,促进房地产业健康发展。所以,接下政府相关部门应做两件事。一是尽快在全国开展住房普查,摸清房地产业的“家底”,这不仅有助于搞清楚空置率,也能为其他环节的管理提供依据,比如住房保障工作。实际上这项工作建设部以前也曾在相关文件中提及过,可是真要让地方政府落实到处,并不容易,这需要花费大量的人力、物业、财力。目前仅有少数城市正在或快或慢的推进这项工作。

 

二是要抑制住房空置行为。现行的打压投资投机性购房的政策,只能控制空置房的新增数量,无助于减少现有空置房的规模,所以还需考虑新的对策。值得关注的是,近日海南省建设厅副厅长蔡仁杰向媒体透露,海南城市中很多小区住宅空置率达到80%至90%,海南正在研究征收住宅楼空置费。

 

此消息一出,舆论哗然。笔者认为,用税收手段控制房屋空置率,思路是正确的,但直接开征闲置税,恐怕路径有失偏颇。问题的关键是,很难确定到底什么样的房屋可以定性为空置。一家家的上门调查,不具有可行性;依据水表、电表等,不够严谨。

  

所以,必须从另外一个角度征税。那就是先对所有的二套及以上的住宅开征持有税,至于税种的名字,房产税或物业税的区别并不大。然后,对于自住的和出租的住房减税,自住的减税幅度大些,甚至可以免征,出租的减税幅度小些,对于既非自住又非出租者(即空置房),从严征税。自住和出租房的证明材料,由房东向政府提供。国外很多国家,基本上都采取这种方式,极少或者说几乎没有直接向空置房征税的。

 

刊发于东方早报

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