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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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谁导演了遍及全国的“空城计”  

2010-08-09 08:32:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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谁导演了遍及全国的“空城计”

 

    近段时间,我国的两个著名“空城”频频被媒体报道。一个是鄂尔多斯市的康巴什新区,规划100万人居住,现在只有2.8万人;另一个是天津宝坻区的京津新城,号称中国内地最早的由开发商打造的新城、亚洲最大的别墅区,规划50万人口,如今建成的别墅基本空置。

  实际上,这也仅是媒体曝光的两个典型案例而已。

近20多年来,我国城市建设和房地产发展过程中,曾出现两种不合理现象。一种现象是,上世纪九十年代,随着我国工业化的快速推进,各地大建各类经济开发区,其中相当一部分圈地很多,可招商引资不顺利,造成了大量土地闲置。

  另一种现象是,进入新世纪以来,随着我国城镇化的快速推进,以及住房制度改革带来的商品房市场的飞跃式发展,各地大力开发和建设新城、新区、新市镇。不幸的是,在全国轰轰隆隆的造城运动中,成功者只是少数,平庸者居多,失败者亦不在在少数。

  新城有三类。第一类是国家战略的高规模新区。比较典型的如:深圳和浦东新区已经建成,天津滨海新区正在建设,最近拟建是新疆喀什特区。由于是国家重点支持的,甚至是举全国之力,所以这些新城必然会成功。

  第二类是特大城市中的卫星城。比如上海、北京等郊区都规划有多个新城,这类新城有些已初具规模,多数正在建设过程中。这些城市经济发达,产业布局比较合理,外来人口多,旧区改造的安置需求大,所以新城建设少数已取得成功,多数尚可,只有个别存在较大问题。京津新城属于这类,但并不算典型,它是利用邻近北京的区位便利,想要吸引北京购房者,但产品定位出现重大偏差,高端的别墅区不能像经济适用房项目那样规模庞大,本来是养兰花,结果却成了种白菜。

  第三类是二三线城市(甚至还有四线)城市的新区。这类城市人口规模有限,所以一般只建一个新区,与旧城相对应。这类新区往往成为“面子工程”,政府为了提高城市知名度和美化市容,不愿费力且花钱的进行旧城改造,转而将城市建设重点放在新区上。这类新区由于没有产业支撑,旧城居民不愿搬过去居住,往往只有政府机关及部分公务员入驻,于是形成了空城、死城、鬼城。鄂尔多斯市的康巴什新区就是这种情况。

  为什么会出现这种情况?原因主要有三。首先,征地成本低,近十几年来,政府向农民征地补偿标准过低,而出让时却是向开发商高价卖地,地方政府从中获利甚丰,所以不管城市规划是否合理、配套是否齐全、市民是否愿意居住,地方政府都会在新区建设中贪大求洋。

  其次,房子不愁卖不掉。近些年来,我国住宅市场中的投资投机性需求旺盛,不仅是一线城市,二三线城市亦如此,这种需求并不看重房子本身的好坏,居住环境的优劣,区域发展潜力的大小,只是为了转手谋利。所以,即便是在自然环境恶劣的鄂尔多斯,其康巴什新区的大量房子依然被本地和外地投资投机客买走。

  再次,缺少产业支撑。在规划和建设新城的过程中,地方政府并没很好的考虑导入产业,区域的就业机会很少,人们居住于此却要跑很远的路去上班,非常不方便。很多经济不发达地区的原本产业较弱,地方政府造新城是硬着头皮上马的,明知道不可能导入足够的产业,大量房屋建好后只能任其空置,从而造成大量社会资源的浪费。

  要想从根本上解决这一现象,就须对症下药。一是大幅度提高征地成本,切实维护农民利益,减轻地方政府的利益驱动;二是抑制投资投机性购房需求,长期而言,需要调整房地产税收结构,增加房屋持有环节的税收,也即开征房产税或物业税;三是加强城市规划管理,地方政府想要建设新城不是不可以,但要控制规模、导入产业、增加公共配套,使之成为真正的宜居新城。

 

刊发于中国房地产报

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