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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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地产股何时能迎来中期反弹  

2010-09-19 09:16:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地产股何时能迎来中期反弹

 

近段时间,一边是楼市成交量持续反弹,一边是地产股跌跌不休,在很多人看来,这是一种怪异的现象。中长期来看,地产股和楼市呈正相关关系,但短期而言,二者并非同呼吸、共进退,甚至有些时候正好相反。

 

9月10日,国家统计局公布了8月全国房地产市场运行数据。应该说,楼市表现是有起色的。比如:8月环比7月,商品房成交量增长6.5%,房价持平,房地产开发投资、企业土地购置面积、商品房新开工面积等皆有增长。然而,在当天大盘上涨0.26% 的情况下,地产股却领跌大盘,下跌0.85%,近期销售业绩捷报频传的万科则大跌1.45%。

 

地产股之所持续下跌,主要是忧虑房地产调控政策再度紧缩。不妨先分析一下去年以来地产股与政策面的关系。去年12月9日开始调控,地产股则从12月8日即开始一轮大跌,而大盘滞后至今年1月20日才开始大跌。4月6日地产股展开另一轮暴跌,而4月中旬才开始新一轮的房地产调控。由此反映出地产股对政策面的嗅觉非常灵敏,总是提前几天就开始行动。直到5月中旬,地产股方才企稳,之后在低位持续盘整,这一时段政策面基本稳定,国家相关部委和地方政府处于落实“国十条”的阶段。自5月中旬以来,而大盘依然没有止跌迹象,7月2日创下2319点的本轮调整新低。

 

7月2日至8月2日,地产股持反弹,涨幅近二成,尤其是地产龙头万科表现抢眼。随着商品房成交量反弹,尤其是部分项目价格出现小涨,从70个大城市房价环比情况看,6月下跌0.1%,7月持平。房价仅微跌一个月,便跌不动了,这与楼市调控目标存在较大差距,于是政策面空气重新紧张起来,比如李克强副总理短时间两次表态,要继续严格落实调控政策,抑制投资投机性购房需求。此后,地产股重新步入盘整和下跌的通道。

 

由此可见,在决定地产股价格走向的诸多因素中,政策因素无疑居于首要位置。就目前形势而言,新一轮房地产调控如同一团乌云,沉沉的笼罩在房地产市场上空。至于什么时候化为调控之雨,关键又取决于房价变化。自4月“国十条”出台后,房价一直处于高位盘整,跌难,涨亦难。不过近期情况正在发生变化,由于部分促销楼盘出现排队热销场面,导致价格折扣变小,另外少数中高档楼市也开始回暖,不仅自住需求大量释放,少量的投资投机性需求亦开始试探性入市。

 

所以,8月份全国70个城市房价环比继续持平,但二手房价格已由跌转涨,二手房市场比一手房市场变化更快,这预示着9月全国房价有可能小幅上涨。从8月单个城市的实际成交均价来看,上海、北京、重庆等城市的房价上扬,其中上海均价上涨12%,主要是受高档项目成交良好的拉动;深圳、杭州、成都等城市均价基本与上月持平。

 

另外,8月份的宏观经济数据略有起色,经济下滑的速度有所放缓,这使房地产调控的空间有所增加。接下来,9月10月的房价走势变得非常关键。连续两个月上涨,则极有可能招致新的调控。按此逻辑推理,则未来两个月地产股即便是偶有反弹,整体上依然看不到阳光。利空出尽即利好,假如真的有政策出来,则意味着地产股的中期反弹也就有指望了。

 

 

刊发于理财一周

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