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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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谨防投机者入市推高空置率  

2010-09-08 08:17:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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谨防投机者入市推高空置率

 

房地产调控已经出现“审美疲劳”。统计数据表明,8月份一线城市商品住宅成交量环比7月份明显增长,成交均价也出现了不同程度的上涨。市场中一种骚动不安的情绪越来越显性化。

 

这些不同研究机构公布的数据,在统计口径上存在差异性,不过,在国家统计局的官方数据公布之前,基本上能够反映市场动态。比如,中国房产信息集团数据显示,8月上海新建商品住宅市场成交面积约为70万平米,环比7月上升61%,平均成交价格在持续3个月下调后,重回到2万元以上,达20973/平方米,环比涨幅达5.8%

 

这种市场态势该如何定性呢?我认为属于恢复性反弹。虽然一线城市成交量环比大幅增加,但同比而言仍处于下跌状态。比如,相比去年8166万平米的成交量,今年8月上海商品住宅成交量下跌58%。当然,去年属于非理性繁荣,就上海市场而言,月度成交量保持在120万平米左右比较合理。

 

至于房价的小幅上涨,主要原因有二。一是成交结构发生变化,5-7月还能卖出去的房子,多属中小户型、中价位,豪宅则集体滞销;而近段时间,中高档住宅成交有所起色,甚至个别豪宅亦卖得不错,这也就推高了成交均价。二是部分楼盘打折幅度缩小,主要是前期促销效果显著,开发商再推新房源时也就不愿大力促销了。

 

大家关注的是,市场反弹将持续多久?本轮市场回暖,是在调控压力下进行的。说明冥冥中,有股力量在支撑着市场,市场反弹的速度和高度与这股力量的大小有关。这股力量来自两方面。一方面自住需求势力大,尤其是部分刚性需求,只有看到楼盘有一定程度的优惠,就忍耐不住要出手;另一方面开发商依然比较强势,虽然说万科、恒大、绿地、大华等大型地产商皆推出了促销措施,可更多房企则坚持不降价。

从当前情况看,如果没有新的紧缩性政策出台,市场将按自己的规则持续反弹,延续到明年基本上没有什么问题。成交量反弹在前,价格反弹在后。一旦大家对于市场反弹的预期达成共识,则投资投机性需求将也会大规模入市,届时,反弹的性质将由恢复性反弹转变为飙升型反弹。

 

从市场现实情况来看,近期确有投资投性购房者蠢蠢欲动,温州炒家的身影已重现个别楼盘,杭州迹象比较明显;长期性投资购房需求也在上海多个热销楼盘中出现。仅有刚性需求,房价保持稳定,加入改善需求,则必然上涨,若涌进投资投机性需求,房价必然大涨。这是基本的市场逻辑。

 

而最让政策决策层头疼的,正是如何抑制投资投机性需求。前段时间,银监会重申的三套房贷停贷的政策,可对市场基本没有威摄力。910月传统旺季正在来临,随着成交量的持续增长,房价会否显著上涨,已成为一个谜。假如房价出现报复性上涨,新一轮政策打压必定落下,而且依然将矛头指向投资投机性需求。

 

实际上,中央抑制投资投机性需求,绝非只是配合稳定房价的权益之计。投资投机需求增多,意味着我国住房空置率还将继续攀升,而高空置率不仅是悬在房地产市场上空的达摩克利斯之剑,而且还是浪费社会资源(尤其是我国人多地少)的一大罪症。从构建和谐社会和发展低碳经济的国策考虑,国家绝不允许住宅高空置率的存在。

 

近日国家统计局局长马建堂表示,尽管对空置标准的认定有不同看法,也存在一些住户可能不愿意提供真实信息等困难,国家统计局仍将迎难而上,在相关部门支持下积极研究建立住房空置调查制度,还要在部分城市抽选一批住宅小区进行空置住房情况调查。实际上,包括北京、上海在内的部分城市已经开始着手研究和推进这项工作。

 

不过,让人感到无奈的是,北京作为空置房调查试点城市的消息刚见诸报端,就有机构推出空房管家服务,包括定期巡查维护房屋设施,代交水、电、供暖及物业管理费等费用,甚至可以提供“业主身份扮演”服务,以应对统计局等部门的调查。由此看来,住房闲置调查,必将面临种种客观的和人为的阻碍。现阶段,我国毕竟还是发展中国家,我们这个社会,绝不能形成“投机有理、闲置无妨”的错误观念。

 

刊发于新闻晨报

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