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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市“金九银十”走钢丝失足了  

2010-10-11 08:35:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市“金九银十”走钢丝失足了

 

这篇文章是9月16日写给理财一周的约稿,10月8日刊出,对于全国楼市和政策进行了较为全面的分析。现在其中部分预测已被证实。比如当时文中指出:“种种迹象表明,房地产调控加码的可能性很大。现在只是还在继续观察房价变化,今年的“金九银十”有点像走钢丝,一不小心就招来调控。”以下为全文:

 

近几年,全国和上海的房地产市场起伏跌宕,颇具戏剧性。2007年市场红火,2008年异常低迷,2009年再度繁荣,2010年又步调整,基本上两年完成一个冷热交替的小周期。仅今年以来,就经历了几番起落,1-2月市场调整,3-4月中旬报复性反弹,4月下旬-7月份降温,8月以来复苏,至今已变成了回暖。然而,面对房价的止跌回升,政策面一直紧绷着脸,甚至怒气隐隐。房地产市场将何去何从,可能说重新站在了一个岔路口。

 

行业依然处于下行通道

 

整体而言,自4月以来,房地产行业就已步入下行通道,维持调整态势。最能反映行业总体形态的指标,是全国房地产开发景气指数,简称国房景气指数。8月份,国房景气指数为104.11,比7月份回落0.60点,比去年同期提高4.03点。这是继今年3月触顶以来的连续第5个月回落,不过连续13个月运行于景气区间。接下来,景气指数还将继续下行,预计将于明年第一季步入100点以下的不景气区间,预期明年二三季度会触底,谷值将高于上一轮的谷值,即2009年3月的94.74。

 

从开发投资建设上看,今年前8个月,全国房地产开发投资同比增长36.7%,增幅继续处于历史高位,但这是继今年5月增幅触顶以来的连续第3个月回落,受严厉调控政策的影响,接下来数月,开发商的投资热情将会逐步降温,房地产开发投资同比增幅将持续回落,预期全年增幅将回落到25%左右。从月度情况来看,8月环比7月增加9%,略有起色。相似的还有商品房新开工面积,前8个月,全国房地产开发企业房屋新开工面同比增长66.1%,增幅处于历史高位。去年11月新开工面积突然大幅增加,未来半年内商品房预售量将显著增加,开发商销售压力增大,这有利于稳定房价。

 

从开发商的资金面分析,前8个月,房地产开发企业本年资金来源同比增长35%,增幅较1-7月降低4.4个百分点。这一增幅自1-2月增幅触顶之后(那时是开发企业资金最宽松的时点),连续第6个月回落,接下来增幅将持续收窄,开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变,预计第四季度和明年一季度将出现一定程度的紧张局面,随着恒大、万科、绿地、保利等地产巨头纷纷开始促销,预计全国促销楼盘还会增多。

 

市场初现回暖迹象

 

首先,成交量开始持续增长。从8月中旬开始,全国主要城市的商品房成交量持续上涨。8月全国商品房销售量环比7月上涨6.5%,看起来并无明显好转,但一线城市的商品住宅成交量却出现大涨,北京、上海和深圳的增幅都在60%以上。一线城市的楼市表现,往往会成全国楼市的风向标,接下来,极有可能导致二三线城市的跟进。

 

不过,还是要理性看待成产量的反弹。8月份,全国商品房销售面积6886万平方米,较7月份增加6.5%,但仍低于去年7800万平方米的月度均值,也低于今3、4月的水平。一线城市相比历史均值就更低了。前8个月全国商品房销售面积比去年同期增长6.7%,而北京和上海却同比下跌41%。再如,8月上海新建商品住宅成交面积为71万平米,而去年的月均成交量却是157万平米,所以当前一线城市的成交量增长,只能定性为恢复性增长。

 

其次,房价已经止跌。8月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%,涨幅比7月份缩小1.0个百分点,其中普通住宅销售价格上涨12.5%,高档住宅销售价格上涨15.1%;经济适用房销售价格同比上涨1.1%。自4月份成为这轮房价同比增幅的高点后,连续第4个月出现回落。今年剩余月份,这一增幅将基本保持回落和振荡态势,预期明年一季度出现负增长。

 

房价环比变化更能反映市场动态。8月份,70个大中城市房价环比继续基本持平,其中,商品住宅销售价格、普通住宅销售价格和高档住宅销售价格均与上月持平,经济适用房销售价格上涨0.1%。二手房价格环比增长0.1%,由于二手房市场敏感度高于一手房市场,所以反映出房价基本企稳,而且有小幅上涨的冲动。预期9月份房价将出现小幅的环比正增长。但鉴于政策压力很大,新调控政策将有可能出台,所以四季度和明年一季度房价将以盘整或小幅下跌为主基调。

 

从市场现实情况来看,价格趋于企稳。今年5月开始,恒大、绿地、保利、万科等大企业开始进行促销活动,在拉低价格的同时,也获得了很好销售业绩,甚至不乏排队抢房的现象,上海、杭州、北京、深圳等一二线城市皆有这种案例。不过随着楼盘热销,开发商打折力度正在减小,这反映出买卖双方的激烈博弈。市场需求结构也在发生变化,5-6月多属刚需,卖得不错的都是中小户型、中低价位的楼盘;7-8月改善需求渐渐入市,9月以来投资客已经重出江湖。一方面供应量放大,另一方面需求增加,所以形成打折楼盘增多、优惠幅度减少的现象。

 

再次,土地市场相对稳定。前8个月,全国房地产开发企业完成土地购置面积同比增长37.9%,创2008年以来新高,主要原因是去年基数偏低。值得关注的是,土地成交价格仍较去年同期上涨33%。从月度情况来看,8月房地产开发企业完成土地购置面积环比7月增长21.5%。环比增长的原因有两点:一是上半年全国住房用地实际供应量只完成了全年计划的36%,所以下半年供地速度正在加快,供应量增加导致成交量增加。二是随着房市成交量的小幅反弹,开发商拿地积极性略有提高。然而8月份土地购置量仍明显少于6月份,说明开发商拿地热情并未爆发。

 

今年以来土地市场总体比较稳健,即使是4月份调控之后,也没有像房市那样大起大落。不过,企业拿地态度有所分化。央企拿地比较激进,16家企业中的中国铁建、保利、华侨城等皆有抢眼表现,另外上市公司中恒大、万科、碧桂园等依然保持平稳的购地速度。近段时间,广州、上海、武汉等地又现新地王。不过,二三季度土地市场的热度依然较去年下半年有所降温,尤其是实际出让的溢价率明显降低。

 

政策面存在不确定性

 

我国房地产市场是典型的“政策市”,所以市场的走势很大程上取决于政策面的态度。实际上自4月“国十条”出台以来,中央官方反复重申和强调政策不能放松。刚刚结束的夏季达沃斯论坛上,温总理关于房地产业强调了稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责;国家统计局局长马建堂认为,房地产调控措施对经济产生的影响不会很大。另外,据新浪网前方报道团调查,超6成的达沃斯嘉宾称楼市尚未见底。

 

不仅如此,近段时间政府权威媒体亦频频发炮。人民日报发表评论文章,认为近期楼市成交量上升,价格下降,呼吁继续坚持调控楼市不动摇。新华社文章指出,市场“回暖”不足信,部分区域房价抬头迹象值得警惕,政府及相关机构应认真贯彻落实中央调控政策措施。大家不妨仔细回忆一下,面对市场强力反弹,今年3月下旬到4月上旬,新华社和人民日报持续发文质疑和批评房地产市场的非理性上涨,尤其新华社连6篇文章。结果呢,4月中旬国务院便出台了“国十条”。

 

种种迹象表明,房地产调控加码的可能性很大。现在只是还在继续观察房价变化,今年的“金九银十”有点像走钢丝,一不小心就招来调控。从宏观经济面看,8月份数据表明,国民经济下滑趋势减缓,这在一定程度上减轻了决策层关于房地产调控影响经济增长的担忧。而8月份CPI达3.5%,意味着年内依然有可能加息,这同样利空房地产市场。

 

综上所述,在这种形势下,开发商切不可贪利而盲目涨价,投资投机性需求也别急吼吼,否则,新政策一来,大家都难过。市场到底是向下,还是继续向下,面临的方向的选择,主要还看政策脸色,笔者估计答案很快就会明了。

 

刊发于理财一周

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