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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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苛政之下,楼市或将调整半年  

2010-10-25 09:07:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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苛政之下,楼市或将调整半年

 

“9.29”新政,如同一阵疾风骤雨,10月楼市天气多云转阴。不管是新房市场,还是二手房市场,观望再现,成交热情明显降温。尤其是已陆续有十几个城市出台限购令,很多新政之前签了合同,但尚未进行网上备案的购房者,急得团团转。深圳居然有上千人排队办理房产套数证明材料。不得已,住建部也提出五点指导意见,提醒相关城市限购政策的平稳运行。

 

总体来看,此次调控是自2009年12月以来的第三波调控,严厉程度再次升级。第一波,以去年底今年初的“国四条”和“国11条”为代表,提出稳定市场,性质属于紧缩;第二波,以今年4月的“国十条”为代表,提出坚决遏制部分城市房价过快上涨,性质属于打压;第三波,以9月下旬七部委出台四个文件为代表,继续打压投资投机需求,措施多为全国性的“一切刀”,限购政策趋于严厉化,性质属于管制。

 

那么,接下来房地产市场将会如何演变?答案是惟一的:调整和降温。第二波和第三波调控,都是在前一波调控效果不佳的情况下的继续加码,或许正如今年3月温家宝总理所言:本届政府任期内一定能把房价稳住。至今,已有超过12个城市出台限购措施,房产税的研究和开征也在持续推进过程中。市场已很难再跟政策对着干了。接下来不妨分析一下全国房地产市场的趋势。

 

首先,从成交量上分析。根据国家统计局数据,9月份全国商品房销售面积较8月份增加51.7%,创下今年以来成交量新高,表明市场回暖态势强劲,开发商供应规模和市场需求双双放量。也正是由于“金九”的成交量抢眼表现,拉提价格上涨,在第三波调控之下,市场再度降温已呈定局,10月份成交量将比9月明显下滑,未来半年保持下行和低迷形态。明年二季度才有可能重新回暖。1-9月,全国商品房销售面积比去年同期增长8.2%,这一增幅还将持续回落,预计全年成交量将跟去年基本持平。

 

 

其次,从价格上分析。9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%,涨幅比8月份缩小0.2个百分点,自4月份成为这轮房价同比增幅的高点后,连续第5个月出现回落。今年剩余月份,这一增幅将基本保持回落和振荡态势,预期明年二季度出现负增长。

 

从环比价格看,9月份,70个大中城市房价环比上升0.5个百分点,与8月相比商品住宅销售价格上涨0.5%,正是这一明显上涨招致第三波房地产调控。其中普通住宅销售价格上涨0.4%,高档住宅销售价格上涨0.7%;经济适用房销售价格上涨0.2%,二手房价格环比增长0.5%,说明高档房上涨冲动更强。在新一轮政策的调控下,预期10月份房价环比涨幅将明显回落,可能持平,笔者认为四季度和明年一季度房价将以盘整或小幅下跌为主基调。

 

最后,不同的城市市场趋势存在差异。10月以来的情况表明,全国市场普遍降温,尤其是出台限购措施的城市。然而,上海的商品住宅成交量依然保持较高的水平,甚至还有少数豪宅出现逆势热卖的现象,这主要与上海新建高档商品住宅供应偏紧有关。2007年以来,上海居住用地出让面积非常小,而“十二五”期间,有限的居住用地中又将有七成以上定向供应保障性住房建设。所以,中高端商品住宅总体上供不应求的现状难以改变。当然,由于政策打压投资投机性需求,未来几年很难再现类似2007和2009年的大牛市。

 

刊发于理财一周

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