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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房产税真的十万火急吗  

2010-10-27 09:07:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产税真的十万火急吗

 

近段时间,关于房产税的消息骤然增加。由此看来,房产税正在进行第N轮的炒作。

财政部财政科学研究所所长贾康在一论坛上表示,房产税推出已经是按月计算,目前离推出最终时间不会超出一年。无独有偶,全国工商联房地产商会会长聂梅生在另一论坛上说,如果以前是论年数,那么现在就是论月数了,很可能在明年3月人大召开之前推出。

 

火药味很浓,似乎房产税——这一公众心目中调控房价的“核武器”就要点火发射了。房产税这玩艺,自2003年开始空转,年年待产,年年生不下来。在200912月以来的这轮房地产调控中,中央文件和上海、重庆等个别城市,频频表态或消息流传,但最终都被证明是“小道消息”。

 

值得关注的是,“9.29”新政中提到“加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。”看来个别试点的脚步是越来越近。之后,大家都将眼睛盯着上海细则,结果“沪12条”中并未正式推出试点,但又表示“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。”说明国家已经同意上海进行试点,只是出台还须等待时机。

 

长期而言,不管是叫作房产税,还是称之物业税,肯定是要出台的,这是完善房地产税收制度的必然之举。不过,短期来看,国家的意图更倾向于通过房产税,打压投资投机需求,进而稳定房价。或许,正如有关消息所言,三部委正在会签房产税暂行条例的修订文件,部分城市先行试点箭已上弦。

 

然而,在房产正式推出之前,难道不需要审视一下楼市变化吗?众所周知,“9.29”新政已将房地产调控史无前例的升级到了“管制”的高度,房贷政策“一刀切”,尤其是限购政策大范围落实,十几个城市齐刷刷的限制居民购房套数。笔者认为,在此厉政之下,房地产市场必将降温,限购城市的房价也不得不下跌一些,至少是涨不动了。

 

如果房地产市场重现2008年下半的深度低迷,房价理性下跌,难道房产税还必须急吼吼的出台吗?2009年下半年至今年“9.29”新政出台前,笔者曾一直呼吁可以进行房产税试点,以抑制房价过快上涨;但此时改变观点,觉得既然房价必跌,且加息周期已经开始,房价上涨动力基本消失,短期内不宜急于出台房产税,致使楼市“雪上加霜”。

 

即便要开征,还有两个细节值得探讨。第一个细节有关税基。贾康表示:虽然最后方案尚未确定,但现有信息表明,房地产税不会向第一套房征收,投资房将成为房产税调控目标。实际上,在认定对哪些房屋征税的标准上,可以有三种选择,一是按人均面积,比如上海的一种方案是人均70平米以下免征;二是按家庭拥有住宅套数,比如对于三套及以上的住宅征税;三是同时兼顾面积和套数。假如今后的标准是“第一套房”不征收,那么若第一套房是别墅或大户型豪宅公寓,则免税对那些平民百姓的不公,何谈调节财富分配之功用?

 

第二个细节有关税率。据媒体报道,重庆的试点方案是实行累进制的税率,对个人住宅的套数或者面积划定不同的档次,每超过一个面积或者套数的档次,其征收的税率就会有相应程度的提高。从理想化的税种设计上分析,房产税税率应实行累进制,正如个人所得税一样,借此可以更好的调节财富分配,重点是“劫富”。可问题是,累进制执行起来难度较大。比如,对开发商和二手卖家征收的土地增值税,原本是四级累进制的,但实际上十几年来基本上没有执行过,一般都是按某一固定率税,比如1-3%进行征税。

 

总而言之,房产税属于必征之税,但短期内不宜操之过急,观察一下楼市降温的程度再做定断亦不迟。至于税基和税率的标准认定,一方面要提高可操作性,另一方面在试点初期,征税面不宜过大,税率不宜过高,需要一个较长时间的完善过程。

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