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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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流动性趋紧将压制楼市反弹  

2010-10-29 08:52:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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流动性趋紧将压制楼市反弹

 

影响楼市的因素很多,且错综复杂。比如,房地产调控决定市场短期走势,供求关系决定价格的最终表现,保障房建设会分流部分普通住宅的购房需求,而流动性则是影响市场的重要外部因素。

 

经济学认为,资产价格本质上是一种货币现象,货币供应量增加了,价格必然上涨。消费品价格亦有这种规律。2008年四季度国家为了刺激经济,开始实行超级宽松的货币政策,导致流动性泛滥,成为推高2009年房价的重要因素,同时也是眼下CPI持续增长的重要原因。只是消费品价格的对货币供应变化的反映明显滞后于资产价格而已。

 

商品住宅,是一种兼顾资产品和消费品双重属性的商品,其价格变化必然受到货币供应量的影响。一般用M2(广义货币)指代货币供应量,但事实上,M1(狭义货币)更能体现企业和居民活期账户的变化,如果M1快速增长,除经济向好的因素外,也有可能是企业倾向于进行非经营性的投资活动。因此,M1更能胜任担当宏观经济和资产价格的风向标。

 

众所周知,今年以来央行已三次提高存款准备金率,并于10月19日进行近三年来的首次加息,央行将一年期存贷款基准利率同时上调0.25个百分点。这些动作,标志着货币政策的明显紧缩,极有可能已进入加息周期。

 

从M1增幅变化来看,在超宽松货币政策影响下,去年M1增幅持续扩大,自去年6月份至今年7月份M1增幅始终保持在22%以上,且2009年10月至2010年3月,M1增幅更是连续6个月超过30%,2010年1月则飙升至38.96%。而近十年数据显示,M1平均增幅约为17.77%,持续超过22%的情况仅两次,去年以来我国的流动性过剩程度实属历史罕见。

 

M1与楼市基本呈正相关。而且,M1明显领先于楼市,平均5个月左右。比如,2002年上半年至2004年上半年M1保持较高增长,2004年上半年至2005年上半年,房价增长较快;2007年8月M1增幅触顶,2008年1月全国房价指数同比增幅触顶;2008年11月至2009年1月,M1增幅低谷,2009年3月房价指数同比增幅触底;2010年1月M1增幅触顶,2010年4月全国70个城市的房价增幅达到12.8%的历史新高。

 

M1增幅自2010年1月飙升至38.96峰值后,持续回落,至9月份已回落至20.87%,连续两个月低于22%。按此当前国家货币政策收紧的形势,未来几个月(可能持续至明年一季度)M1增幅还将继续下滑,不过不太可能跌至2008年底前后的10%以下。

 

那么,按照历史规律,M1增幅不到达谷底,房价同比增幅也不太可能到底。9月全国70个城市房价同比增幅已回落至9.1%,明年二三季度有可能会触底,届时将有可能出现负增长,即重现2009年初楼市最低迷时间的景象。历史会否重现,还待时间检验。

 

刊发于理财一周

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