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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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上海楼市细则公布:限购亮相,房产税继续悬头上  

2010-10-08 06:51:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海楼市细则公布:限购亮相,房产税继续悬头上

 

上海细则千呼万唤终出来。4月国十条出台后,上海细则一直未出,据说是在房产税问题上纠结不下,直到7月后,才零星的出台了一些措施。“9.29新政”出台后,深圳、厦门、广州等地紧跟着出台了相关细则。上海成为焦点所在。简要分析一下内容吧。

 

第一,   最重要政策是限购。“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。”这一条是落实国家“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”此政与北京和厦门相似,但不如深圳的限购严厉,不过还是会对多套的投资投机需求造成沉重打击。

第二,   大家最关注的房产税没有出来。但提到“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。”说明国家已经同意上海进行试点,只是出台还要等待时机。为什么等时机?我认为推出的形式有可能是几个试点城市一起推出,或等其它城市先行推出;另外,如果现有政策能使市场明显降温,尤其是房价下跌,则房产税将有可能较长时间内暂不推出;而如果现有政策无法抑制房价上涨,则必然会推出。所以,房产税何时推出,一是看其它城市,二是接下来的市场表现。

第三,   差别化信贷政策基本上按国家原规定落实。信贷政策主要是央行和银监会说了算,地方政府其实并无多大回旋空间,此次“9.29新政”中的信贷政策基本上都是全国一刀切,上海照章行事即可。具有新意的是:“住房公积金贷款政策也作相应调整,停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。”地方政府有调整公积金政策的权限,这在一定程度上也能抑制三套及以上的信贷需求。

第四,   加强土地增值税征管。“按不同的销售价格确定土地增值税预征率,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,预征率为3.5%;超过1倍的,预征率为5%。”这一条是落实国家政策,不过比国家政策更加细化。由于只是以外环线分为两大区域,则对高档项目影响较大,尤其是内环内的很多公寓和外环外的别墅项,将按5%征收,明显超过以前的2%左右的水平。这将使这类项目的开发商利润受到影响,会否将因此提高价格,还有待进一步观察。

第五,   着力推进住房保障工作。“全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设,今后5年新增保障性住房100万套,并提升市政公建配套水平。”按2008-2012住房建设规划,新建30万套经济适用房、30万套配套商品房。依新的规划,保障性住房在“十二五”期间将进一步加速、增加规模,预计廉租房和公租房的新建规模将有明显增加。这将使五年后,上海市的保障性住房建设规模和住房保障水平,跃居全国前列,不敢说第一,至少也是第二。

第六,   实行一房一价。“房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定,严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的,应再次报房管部门备案。”这将抑制开发商随意涨价行为,干预定价的程度比较深,如果严格执行,则将直接控制房价涨幅。

 

总而言之,上海细则基本上全面落实了国家的“9.29新政”,尤其是限购政策将对市场形成显著影响。而尚未出台的房产税,则成为悬在楼市头上的一把利剑,对投资投机需求形成一定的威慑力。在此政策形势下,第四季度上海楼市将出现明显降温,成交量将比8-9月份有所下滑,价格将会进一步松动,尤其是在供应量继续明显增加的情况下,开发商迫于回笼资金的压力,预计促销的项目会进一步增多,打折幅度会重新增加。这将有助于市场的健康发展和稳定房价。

 

 

政策全文:

市政府批转关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知 

沪府发〔201034

各区、县人民政府,市政府各委、办、局:

  市政府同意市住房保障房屋管理局、市建设交通委、市规划国土资源局、市财政局、市地税局《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》,现转发给你们,请认真按照执行。

  住房是重要的民生,关系到人民群众的切身利益与社会和谐稳定。保持房地产价格的合理和稳定,满足居民合理的住房消费需求,让经济发展成果更广泛地惠及全体人民,是政府的一项重要职责。近年来,中央不断完善财税、金融、土地等宏观调控政策,对增加住房有效供给,抑制不合理的住房需求,遏制地价和房价过快上涨,促进房地产市场平稳健康发展,起到了十分积极的作用。最近,国家有关部门又出台了一系列政策措施,要求巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场平稳健康发展。市委、市政府高度重视住房问题,采取积极有效措施抑制投资投机性购房,坚决遏制地价、房价上涨势头,并加快建立和完善以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和推进旧区改造为重点的住房保障体系,努力改善居民居住条件。

  各区县政府、各部门和单位要继续按照中央和市委、市政府的统一部署,进一步提高认识,加强组织领导,切实将加强房地产市场宏观调控的各项政策措施落到实处。有关部门要各司其职、分工协作,加强指导和督查。要严格实行问责制,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。各区县政府和有关部门要认真做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导,大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果,引导居民住房理性消费,形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

年 十月七日

 

关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知 

  为进一步深化落实国家关于加强房地产市场调控政策,巩固调控成果,促进本市房地产市场平稳健康发展,加快推进住房保障工作,现提出如下意见:

  一、各区县政府、各部门要统一思想,提高认识,坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策,切实采取有力措施,强化工作责任,坚决遏制地价、房价上涨势头,加快保障性住房建设,改善居民居住条件。

  二、各商业银行对居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)贷款购买商品住房的,其首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的,其首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款。

  严格执行国家有关规定,对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的,应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。凡不能提供的,商业银行暂停发放住房贷款。

  各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准,并加强对消费性贷款管理,禁止消费性贷款用于购买住房。

  三、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。

  对为改善居住条件购买第二套住房的,每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。

  停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

  四、本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起,暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。

  五、按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。

  六、财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定。要按照税法和有关规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,按不同的销售价格确定土地增值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,预征率为3.5%;超过1倍的,预征率为5%。要会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。

  七、为增加普通商品住房供应,被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)允许上市交易期限,由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。

  八、对201071日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整,即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》,申请商品住房预售许可。

  九、着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准,对符合条件的申请家庭要做到应保尽保,并努力提高实物配租比例。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作,制订相关配套措施,抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造,有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设,今后5年新增保障性住房100万套,并提升市政公建配套水平。

  十、增加居住用地供应总量,确保完成本市2010年度住房供地1100公顷的计划目标。积极开展大型居住社区土地储备工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度,对商品住房项目,土地出让合同中应明确保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等内容。其中,对中小套型普通商品住房项目,土地出让合同中还应明确套型面积。

  十一、规划国土资源、建设交通、住房保障房屋管理等部门要加强项目规划、建设、预售许可管理,限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米。项目规模小于3万平方米的,应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。

  房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定,严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的,应再次报房管部门备案。

  十二、充分发挥上海市房屋状况信息中心的作用,加强房地产交易秩序监管,对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为,可采取暂停网上销售,记入信用档案,降低直至取消资质,暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价,从事国家和本市禁止流通的房地产转让业务,怂恿客户签订阴阳合同等违法违规行为。

  上海市住房保障和房屋管理局

  上海市城乡建设和交通委员会

  上海市规划和国土资源管理局

  上海市财政局

  上海市地方税务局

  二年十月七日

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