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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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人民日报的“租房幸福论”靠谱吗  

2011-01-11 08:29:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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人民日报的“租房幸福论”靠谱吗

 

近日,人民日报刊发了一篇文章,以实际案例建议民人对于房价上涨要淡定,提倡量力购房,租房住一样能获得人生的幸福感。联想到上个月温总理在中央人民广播电台直播间中提到:住有其居并不意味着每个人都有自己的住房,有些刚毕业的学生、有些农民工都可以采取先租房的办法来解决住房的问题,租价要合理、条件要完备,使他们住的能够感到方便。

 

显而易见,引导民众通过租房解决住房问题,正成国家舆论引导的重要方向。稍作溯源,2007年,党的十七大首次明确提出“住有所居”,意即让人人有房住;而之前政府文件中的表述是“居有其屋”,指家家有产权房。这是我国住房政策的重大转向。实际上,这也是房价持续上涨、普通民众购房难度加大,同时住房保障滞后形势下的必然选择。

 

然而,想让民众心甘情愿的通过租房解决住的问题,而且能够获得安全感、舒适感和幸福感,绝非易事。主要存在三个层面的困境。第一个层面是观念,中国人喜欢置业,只有住在私有房里才能获得意识深处的满足感,本性难移,想要改变这一根深蒂固的观念,难度可想而知。

 

第二个层面,资产保值升值的问题。几年前国家就提出鼓励居民增加财产性收入,而房产的保值、增值功能是有目共睹的。就中国当前的两大投资品而言,近十年投资房产的都发财了,而买股票的或者没赚到多少,或者至今被套,2010年中国GDP增幅位居全球前列,而沪指跌幅却倒数第三,与“欧猪五国”混在一起。这就让那些原本购房吃力群体,在国外铁定须租房住的,而在国内即便是通过“啃老”、动员所有亲友的钱袋子,也要创造条件去购房。

 

第三个层面,要有让人放心、安心、开心的可租房源。在外来人口集中的大城市中,确实有很多人正在租房住,但绝大多数都是被迫的、窝心的。这一点与欧美国家截然不同,美国和欧盟的住房私有率分别只有67%和50%左右,很多人并不是买不起房,而是租房住更方便、更时惠,很多法律都在维护房客权益。而中国的现实情况却是,房东脸色不好看,有时还爱胡来,随意涨房租,甚至驱赶房客现象。

 

要想让国人乐于租房,住得幸福,需要解决上述三个层面的问题。第一个层面,传统观念的改变当然需要一个漫长的过程,光靠嘴巴劝说年轻人是没用的,大家都是理性经济人,只有第二、第三层面的矛盾解决了,才会改变观念。在可预见的未来,房屋良好的保值增值,还会长期存在,只不过在持续的房地产调控之下

,房价上涨5-10倍的所谓“黄金十年”,将一去不返。有钱当然还可以继续将房产作为配置资产的重要路径,那些购买能力有限的人,可就要反复衡量一下“当房奴”的辛酸与轻松租房之间利弊得失了。

 

最关键的,是第三个层面。如果可以获得比较理想的可租房源,估计多数人都会按自己的支付能力,理性的选择到底是购房,还是租房。想要解决这个问题,政府有形之手和市场无形之手,必须一起给力,同时让保障和市场发挥作用,才能达到或接近目标。

 

保障方面。要加大廉租房和公租房的保障力度,为广大住房困难群体,提供更多的合适房源。我国廉租房制度启动的比较早,各地都已建立起相关运作体系,但这一产品只能保障城镇低收入困难家庭,覆盖面太小。在这种情况下,公租房制度挺身而出,去年七部委联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,其后又陆续出台信贷、财税方面的配套政策,上月底住建部部长姜伟新表示:重点发展公共租赁住房,加快解决低收入和中等偏下收入群体、新就业职工和外来务工人员住房问题。今年国家提出要新开工1000万套保障房,而其中公租房占大头。

 

在此形势下,重庆市“野心勃勃”,计划至2012年底,新建4000万平米公租房;上海市亦积极向上,“十二五”期间将建设筹措公租房(含单位租赁房)1000万平方米、约20万套(间);加上目前已投入使用的各类单位租赁房项目,到2015年末,上海公租房总规模可望超过1500万平方米,覆盖约100万常住人口。

 

市场方面。一方面,要增加房源的有效供应,通过土地、信贷、税收手段,支持各种企业和社会机构参与租赁房的投资、建设和经营,同时鼓励房东的租赁行为,尤其是租约长期化。另一方面,重在规范市场秩序。应学习西方国家经验,比如德国法律规定房东不得随意驱逐房客、禁止二房东(容易滋生群租)、控制租金水平和涨幅,正由此于,德国租房率稳居欧洲首位。

 

刊发于东方早报

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