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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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不限收入和财产的公租房靠谱吗  

2011-01-06 08:51:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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不限收入和财产的公租房靠谱吗

 

 

近日,上海市出台了《贯彻〈本市发展公共租赁住房的实施意见〉的若干规定》,这是否在去年9月《本市发展公共租赁住房的实施意见》的基础,进一步明确了相关细节,使这项利国惠民的政策更具可操作性。

 

首先,有必要澄清一下政策出台的大背景。1998年住房制度改革以来,我国住宅市场称得上是突飞猛进,也“让房价飞”了六七年。与此同时,在很多城市,保障房却“消失了”六七年。于是,广大中低收入家庭怨声载道。2007年,“国24号文”的出台,标志着中央开始重视住房保障,当时此文件仅要求各地加强廉租房和经济适用房保障。2008年11月住建部推出的“9000亿安居工程投资计划”中,依然是以廉租房和经适房为主。

 

但事实上,形势却在快速发生变化。2009-2010年的实践表明,大规模建设经适房引起了一些社会争议,极端者如茅予轼老先生呼吁停止经适房制度;更重要的是,部分城市建设经适房的热情不高,极端者如长沙、常州甚至停止新建。决策层正慢慢意识到,在保障方式上,满足更多住房困难家庭租房的愿望,比买房的欲望,更加合理和急迫。然而,廉租房只能惠及低收入家庭,保障面过小。在这种形势下,公共租赁住房应运而生,2009年七部委出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,上月底住建部部长姜伟新表示:重点发展公共租赁住房,加快解决低收入和中等偏下收入群体、新就业职工和外来务工人员住房问题。今年国家提出要新开工1000万套保障房,而其中公租房占大头。

 

回过头,再来看上海公租房政策。实际上,上海市对公租房的研究启动的比较早,2008年就出台了单位租赁房方面的政策,单位租赁方是公租房一种形式,而且是相当重要、操作性较强的一种。近两年已有实质性推进,比如张江的白领公寓、陆家嘴集团的金融人才公寓、宝钢集团的员工公寓等。去年9月出台了《本市发展公共租赁住房的实施意见》,现在又进一步细化的相关操作方式。

 

接下来,剖析一下细则中的几个重点。从准入标准看,明确规定外来申请者,需持有《上海市居住证》应达到二年以上,并且连续缴纳社会保险金应达到一年以上。显而易见,这一门槛并不高,只要在上海有正规的工作,多数都能满足这一条件。另外,只规定了住房面积线,对于本市常住户口,原则上参照本市经济适用住房面积核查办法确定其人均住房建筑面积(目前是15平米以下);申请对象持有《上海市居住证》的,根据申请对象在本市有无产权住房或承租公有住房确定其住房状况和人均住房建筑面积。

 

为什么没有限定收入线和财产线?我们知道,上海市的廉租房和经适房,都规定了申请家庭的收入和财产不能超过某个水平,比如经适房的人均月收入限高2900元。问题的关键是,公租房的功用设定于:有效缓解本市青年职工、引进人才和来沪务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难。其覆盖面远比廉租房和经适房宽泛,重点解决的是住房“夹心层”的暂时性困难,如果严格设定收入线和财产线,必然将相当部分的群体排除在外。尤其是,那些工资并不低的年轻人,没有什么积蓄,急需政策帮他们一把,度过人生中住房最困难的一小段时间。

 

再者说,政府给公租房租户的补贴并不多。廉租房的租金只有家庭收入的5%左右,经适房的价格只有周边商品房价格的40-50%,而政策指导方针是:公租房租金按略低于市场租金的原则确定;当然,租金水平到底能低多少,最终还得由运营机构说了算。

 

最后,从房源种类来看,上海市的公租房将分为三类。第一类是单位租赁房,有条件的企事业单位可以自己投资、建设和运营,分配给符合条件的员工;第二类是全市统筹房源,上海第一批市级统筹房源已基本确定,分别位于徐汇华泾地区和杨浦新江湾城,由原来的经济适用房项目转化而来,可提供超过5000套房源,将面向全市供应,预计最快今年上半年就可开始接受申请。第三类是利用农村集体建设用地,由运营机构,或与农村集体经济组织合作,共同投资建设和经营的公租房。

 

刊发于新闻晨报

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