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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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请别意淫房价永久稳定  

2011-11-10 07:53:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 请别意淫房价永久稳定

 

问世间房为何物,只教国人死相随。就是房价这“阿睹物”,成为近几年中国经济和社会生活中的“话题之王”。如果说,过去年十年是房价玩弄国人,那么,当前政府已开始玩弄房价。

 

玩与被玩,爽与不爽,看似因果轮回,却又没那么简单。诚然,过去十年房价飙升。2001年至2010年,全国商品房(包含经济适用房)均价由2200元上涨至5000元,上涨1.3倍;上海(不含保障房)则由3400元上涨至22000元,上涨5.5倍。全国房价涨幅并不算离谱,主要是大城市房价涨幅大,远超居民收入涨幅。

 

即便是房价上涨过快,但房价并能算作坏蛋和罪犯,不能因其以前犯错,现在就必须“关进笼子”、打回原形。这是因为,首先得承认,商品房属于商品,而商品价格由市场决定,涨跌自由。原则上,政府只宜管制非商品房范畴的保障房。近几年房价上涨过快,同时保障房又不给力,暂时性的使用限购、限贷、限价等行政干预手段,也是可以理解。

 

不幸的是,现在国内有股思潮,有种呼吁,希望行政干预商品住宅价佫的行为,持续不断的推行下去,不仅将房价打翻在地,而且再踏上一只脚,让其永远不得翻身。遗撼的是,这股思潮已经成为主流思潮,至少在当前。

 

比如,近日人民日报载文道:“调控又到了关键节点,(土地招拍挂、房产税、房地产信息系统等)制度改革刚刚起步,如果放松调控,楼市还是会回到过去的轨道上,房价必然会大幅反弹,甚至超出前次的水平,坚持两年的调控将前功尽弃。”

 

我认同:当前调控不能放松,确实房价刚刚开始下跌,调控效果刚刚显现。但是,这个世界上,原本就不存在什么完美的制度,没有什么神力可以使房价永远维持在平稳的水平上。土地招拍挂制度,相对之前非市场化的出让制度,要优秀100倍,其实并无多大改革空间;至于房产税,信息系统等,国外发达国家,以及国内的香港地区,皆比较健全,但香港房价不一样上蹿下跳吗,美国房价不一样高涨,且终酿成次贷危机吗?

 

所以,实在别奢望未来一定会怎么怎么。放眼全球,住宅这档事,皆分为保障房和商品房两嘛事,保障房归政府管,商品房归市场管。而商品房,天生具有一定的资产品属性,其价格波动的频率和幅度,都要高于普通消费品。政府所要做的,是通过税收、金融工具,适度调节房价波动。

 

去年12月,中央经济工作会议首次提出:逐步构建符合国情的保障房体系和商品房体系。这一指导方针非常英明,合乎世界潮流。去年以来,国家大力建设保障房,去年新开工590万套,今年新开工将超1000万套,“十二五”期间计划共计新建3600万套。其目的,正是为了尽快弥补历史欠债,完善保障房体系。

 

在保障房供应规模上来之前,采用行政手段干预房价,尚可理解,在保障房“短板”补上之后,比如2015年之后,则应尽量少用容易伤害市场机制的行政干预政策。举个例子,2006年出台的一刀切式的“90/70“政策,即为反面教材,地方不愿执行,不了了之,而少数城市比较听话的落实后,导致项目后遗症甚多(比如两三套拼成一套,现在又遭遇限购)。

 

再如,今年3月国家发改委出台的“一房一价”政策。部分地方政府为了更好完成年度房价控制目标,非常严格的进行价格管制。比如,新推房源备案价格不能超过该项目前期销售均价,或者不能超过周边同质楼盘的销售均价。尤其离谱的是珠海,近期推出的限价令,暂停向价格超过11285元/平方米的项目发放预售证。政府为何不在卖地的时候,明确该项目未来须限价销售?另外,当前的限价令,迫使部分原计划的装修房项目,最终以毛坯房出售,而提高装修率本是国家住宅产业化的重要指标!

 

诸如此类的行政措施,负面效果重重,暂时用于“救火”尚可,岂能打着所谓“抑制房价”的旗号长期执行?如果真是这样,那么我倒真有必要叩问一声:中国还要实行商品住宅制度吗?自上世纪80年代开始,国家为推进住房制度改革,可谓历尽艰难,好不容易取得了住宅商品化、市场化的丰硕成果,仅仅是因为抑制房价,就该重走历史老路吗?

 

在很大程度上,调控房价,就如同稳定物价一样,CPI有上升周期,就有下行周期,没有什么灵胆妙药,可以使CPI增幅永远维持在3%以下。房价系及民生,物价亦同理,既然如此,为何还要高呼口号绝不让房价反弹呢。房地产市场调控政策,跟经济调控政策一样,其功能正是:热时泼水、冷时加柴。仅此而已。老想毕其功于一役,未免意淫。

 

 

 

刊发于时代周报

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