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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房价“拐了”之后……  

2011-11-23 07:50:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价“拐了”之后……

 

近期,房价终于扛不住了。一方面,国家统计局数据表明,10月相比9月,全国70个大中城市新建商品住宅下跌的城市首次超过上涨城市;另一方面,市场中各类企业和项目降价声不绝于耳,同时夹杂着售楼处被砸的不和谐音符。

 

其实,今年1月“新国八条”出台至今,全国房地产市场调整进程可分为两个阶段。2月即开始,第一个阶段:量缩价平。全国大部分城市成交量快速下滑,然后保持低位运行,但价格保持坚挺,甚至部分三四线城市价格快速上涨,而多数一二线城市总体平稳,70个城市的房价指数环比涨幅,由年初的0.8%,持续回落至8-9月份的不足0.1%。之所以如此,多数开发商不愿促销,认为市场不会持续低迷,尤其对于“金九银十”抱有期待。

 

10月以来,第二个阶段:价跌量平。随着“金九”梦想破灭,很多房企不再观望,打折促销项目越来越多,尤其是上海惹全国之关注。龙湖、绿地、中海等几个大牌开发商的几个项目,出现了三成左右的价格下调,结果出现一种奇观:一边老业主讨要补偿或退房,甚至打砸售楼处,另一边新客户连夜排队抢房子。其结果体现在统计局的数据上,即10月份全国70个大中城市房价终于迎来“拐点”。

至于成交量,10月以来,很多一二线城市的商品住宅成交量,保持在近几年来的历史性低位,已跌无可跌,因为毕竟不管如何,仍有部分自住需求继续入市,购房者从来就是意见不统一的。

 

房价拐了之后,将会如何?这是很多业内外人士所关心的。笔者的判断是:未来半年,市场将继续探底。也就是说,房价拐了之后,还将继续下跌,二三个月内,是不可能止跌的。不妨比较历史。2008年8月,70个城市房价下拐,直至2009年3月才止跌上行,调整结束,步入上涨周期。由于2008年10月中央救市,“解放军”来得快,刺激力度大,而本轮楼市调整,至今未见“解放军”的身影,10月29日国务院会议提出调控丝毫不放松;甚至连“游击队”也不敢露脸,10月11日佛山放松限购令的举动当日被迫上级打回原形。

 

在可以看得到的半年内,虽然不排除会有地方政府暗地里放松,但整个房地产政策难以出现明显放松。那么,两大因素将持续压迫市场。一是,企业资金链告急。近两个月,绿城是个典型,不断有新闻炒作其资金危局。实际上,国内很多房企,比绿城的情况好不了多少。比如,绿城负债率为87%左右,万科也高达80%。一方面销售不畅,另一方面外部融资环境仍然糟糕,信贷定向宽松的春雨落不到房企头上。不过,相较2008年底,开发行业的资金情况仍逊胜一筹。今年1-10月,全国房地产开发企业本年资金来源同比增长20%,而2008年同比增幅只有5%。

 

二是,存货压力巨大。2010年全国商品房新开工面积大,导致今年可售的商品房项目多,但成交萎缩,自然就使可售房源越积越多。截至10月底,8个典型城市(四个一线,四个二线)新建商品住宅存销比(可售新建商品住宅量,除以过去6月的月均销售量)为11.8,刷新了今年9月份住宅存销比的最高点11.5,继续以增长的态势保持存销比的高位运行。进入2011年以来,新建商品住宅存销比已连续8个月呈上升趋势,预计今年底,开发商为了快速回落资金会加速推盘,但更多购房者还是会选择持币观望。因此,年底的住宅存销比还将会小幅上涨。

 

政策从严、资金告急、存货高企,如同“三座大山”,将很多开发商压得喘不过气来,其结果自然是越来越多的房企促销出货,甚至不惜以接近或低于成本价的惨烈方式跑量。那么,价格也必然还将持续下跌多个月份。然而,楼市季节轮回,春天早晚会来的,随着政策的松动、价格下调、需求入市,预期明年房价将出现探底、筑底、爬升的“三步走”。

 

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