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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房地产业不应被“打倒”  

2011-11-27 08:07:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产业不应被“打倒”

 

现阶段,房地产业似乎成了“过街老鼠”,人人喊打。即便是全国房价已经出现拐点,房地产成交量自今年2月以来持续低迷,依然有很多人认为必须将调控政策进行到底,不仅要让房价回落三至五成,还要让房地产开发企业死掉一片,而且须将房地产业彻底打入“冷宫”,让“支柱”二字,永久性的成为“过去式”。

 

过去十年,我国房价增幅确实偏大,部分城市房价水平脱离了普通民众的支付能力范畴,行业利润率偏高,行业秩序混乱,国家和各地对于房地产业依赖度过高。然而,我们不宜从一个极端走向另一个极端,尤其是在当前这个敏感时点,应对房地产业行业的属性和功能,保有一份理性。

 

1998年,《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(23号文一)出台,国家之所以进行全面住房体制改革,重要背景有两个:一是,1997年东亚金融危机严重影响了中国经济增长,为了拯救经济,必须寻找新的经济增长点,住宅产业成为被选择的对象;二是,我国住房制度改革自上世纪80年代启动以后,推进节奏很慢,住宅商品化、市场化是计划经济转向有中国特色社会主义市场经济的必然要求。正基于此,1998年开始,国家从经济发展和住房制度改革两个目的出发,确立了让房地产发展成为国民经济支柱产业的方针。

 

2003年出台的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国18条)中,首次明确“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”。其后,国家文件中多次提及这一概念。尤其是2008年经济快速下滑之时,国家再次强调房地产业是国民经济的重要支柱产业,并出台了诸多鼓励行业发展的刺激性政策。值得关注的是,2009年下半年以来,随着楼市的快速回暖,房价重新上涨,官方文件中不再提及支柱产业,但却无法否认这一客观事实。

 

首先,需要厘清两个概念:先导产业和支柱产业。所谓先导产业,是推动经济增长和结构调整的新生力量,但在现实国民经济中却不一定占有较高的经济比重,而是表现为较快的行业成长和经济增长速度,比如高科技产业、信息产业等。先导产业代表先进生产力、能够推动产业升级、对国民经济具有带动作用的先导产业,并对之进行政策倾斜和重点扶持。去年10月《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》提出:到2020年,节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造产业成为国民经济的支柱产业,新能源、新材料、新能源汽车产业成为国民经济的先导产业。

 

而支柱产业则是指现阶段在国民经济中占有较大比重、对经济增长贡献率较高的产业,支柱产业具有市场容量大、产业关联度高、带动系数大等特征。在一个国家处于经济起飞阶段时,必须确立自己的支柱产业,以使其发挥推动经济快速增长的重要作用。比如美国在二十世纪中叶,曾在相当长一段时间内把钢铁、汽车、建筑业列为三大支柱产业;比如现在看来很落后的纺织业也曾在我国长期被视为支柱产业。

 

从对国民经济的重大推动作用角度考察,先导产业是“未来时”,支柱产业是“现在时”。但二者之间的界限也并非泾渭分明,在特定经济环境和特定历史发展阶段,某些产业既可以称之为先导产业,也可以确立为支柱产业,比如眼下我国的金融保险业,近几年对GDP的贡献率超过5%,而且其发展的持续性强、潜力大。房地产业并不太适合作先导产业,但现阶段作为国民经济的支柱产业是无可厚非的,而且还有资格持续几十年。主要是具备了下述两大条件。

 

第一,房地产业对GDP贡献率高。一个产业的增加值在GDP中占有较高比重,是确立其支柱产业地位并发挥支柱产业作用的基本条件。根据国际经验数据,一个产业的增加值占GDP的比重达5%时就可称为支柱产业。1991-2009年期间,我国房地产业增加值年均增长幅度为19.9%,约为GDP增幅的2倍;房地产业增加值占GDP的年平均比重为4.2%。尤其是近十年来,中国房地产业快速发展。房改之前的1997年,房地产业占GDP的比重为3.7%,2009年已达5.5%。

 

房地产业对上海GDP贡献率更高,所占比重由2000年5.5%升到2004的8.4%,由其带动的关联产业的GDP贡献率总计约19.5%。早在2000年制定“十五计划”时,房地产业便首次与信息、金融、商贸、汽车、成套设备一起被列入上海的六大支柱产业。2004后,随着上海市政府的有意控制和楼市调整,所占比重有所下滑。2009年楼市繁荣,所占比重回升至8.2%,2010年再度回落至5.8%。种种原因,上海“十一五规划”中并未继续把房地产业列为支柱产业,但其重要地位仍然客观存在,这一点与全国情况相似。

 

第二,房地产业的产业关联度高。支柱产业之所以与其他产业不同,最根本的是其对国民经济发展具有强大的带动作用,在产业关系上表现为与其它产业的关联度很高,并具有较长的消费链,容易形成新的经济增长产业群,发挥“雁阵”的领头作用。房地产的开发生产、交换、分配、消费各环节涉及的元素非常多,直接和间接关联的产业部门特别多,如建筑、建材、机械、装潢业等,由此决定了其产业链特别长,产业关联度也特别强高,其前瞻效应、后续效应和旁侧效应非常突出,波及面很广。一般估算,房地产业产前、产中、产后带动的相关产业多达50多个产业部门、几百种产品和服务,本身具备了支柱产业的地位和作用,近几年在中国国内生产总值9-10%的增长率中,房地产业及其所带动的贡献率约占2个百分点。

 

需要指出的是,与房地产业联系最密切的当属建筑业。国外,一般将房地产业和建筑业共同列为支柱产业。绝大多数国家在经济起飞阶段时,都曾把建筑业列为支柱产业,但由于作为第二产业的建筑业相比属于第三产业的房地产业,在知识密集度和资本密集度差距很大,而服务业的崛起是发展中国家的必由之路,随着产业升级,房地产业对国民经济的贡献率必将大于建筑业,而且只能是房地产业拉动建筑业,绝不会是建筑业拉动房地产业。2009年建筑业的所占比重为6.6%,与房地产业相加,已超过12%。2009年,我国房地产开发企业从业人员为195万人,建筑业(按总承包)从业人员3673万人,若加上所有从事建筑业的农民工,那就更多了。

 

上周,杭州市召开防范和处置企业拖欠工资工作会议会,有关部门提醒,今年第四季度到明年初,防范处置企业欠薪工作的形势更加严峻和复杂,首当其冲的原因是:国家对房地产市场调控措施未见放松,银根紧缩,导致各类建筑施工企业、房地产企业等面临资金链断裂的风险,非常容易出现拖欠工人工资的连锁影响。中期来看,房地产开发活动低迷后,建筑业的景气度也会降温。短期来看,当房市场低迷后,即便建筑活动尚未明显趋弱,但开发商资金吃紧、甚至倒闭,必然会拖欠建筑施工企业费用,进而导致后者拖欠农民工工资。

 

不仅限于建筑业和农民工。实际上,今年以来房地产市场的持续低迷,正在拉低相关行业的景气度。比如上游行业的钢材和水泥市场需求不振,价格大跌,下游行业的家居市场也出现萧条迹象。今年1-10月份,全社会固定资产投资同比增长24.9%,其中房地产开发投资同比增长31.1%,可见房地产开发投资仍然处于高增长,不过这其中主要是1000万套保障房的“功劳”,预计随着保障房新开工量的下滑,以及商品住宅投资的快速降温,对上游产业的影响会越来越大。今年1-10月份,全国商品房销售面积增长10%,预期随着这一增幅的持续下滑,对于下游产业的影响也会越来越明显。

 

稳增长、控通胀、调结构,是现阶段我国经济发展的三个目标。调整产业结构,确实要求降低对于房地产业的依赖度,但这一调整需要一个较长的时间过程。我国城镇化率刚接近50%,达到65-70%的稳定水平还需15-20年;我国城镇户均住房套数刚刚接近1,达到1.15套的合理水平尚需15年左右。自住需求规模很大,这是客观事实。在当前特殊的社会、政治、经济环境下,确实需要降房价、减暴利、稳市场,然而,实在不应将房地产业一棍子打死,这个“讨人厌”的行业,只有在经济显著下滑时,才会凸显其对经济增长和民众就业的重要性。等着瞧吧,2012-2013年。

 

刊发于东方早报

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