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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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遏制房价何时休?  

2011-11-29 13:24:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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遏制房价何时休?

 

近日,国务院副总理李克强在河北省廊坊市召开保障房建设现场座谈会,重点是部署保障房工作,同时也提及:当前房地产市场调控已取得一定成效,但仍处于关键时期,要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施,进一步巩固调控成果。

 

此言一出,议论甚多,尤其经部分媒体添油加醋的渲染之后,为已经入冬的房地产市场再添一股浓重寒气。那么,该如何看待这一表态?首先,这是今年以来政策口径的延续。

 

不妨回顾一下今年1月“新国八条”出台后的政策口径演变。7月12日,国务院会议研究部署继续加强调控工作,提出五项要求。强调部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松,各地要从严把握和执行房价控制目标,促进房价合理回归。10月29日,国务院会议提出:坚定不移地搞好房地产调控,各地政府要切实负起责任,继续严格执行政策,进一步巩固调控成果。11月7日,温家宝总理在俄罗斯表示:房价总的形势还处于僵持阶段,但这一个月来也开始松动,调控决不可有丝毫动摇,我们的目标是要使房价回归到合理的价格。

 

脉络非常清晰:一再强调政策不放松,目标是逷制房价过上涨,促使房价合理回归。但值得关注的是,随着时间的推移,房价由涨至不涨,再到10月出现下跌拐点,官方表态开始提及“这一个月来也开始松动”、“已取得一定成效”。逻辑并不复杂,随着调控房价的效果越来越明显,调控政策的高压姿态也就会一点点调低。我们需要关注的是,这一进程何时才会“由量变到质变”。

 

三季度末时,笔者曾判断“政策底”已出现,但要想走出“底部”,却还看房价“脸色”。决定政策放松的主要变量有二,房价与经济。其中最主要变量,就是房价下跌的幅度和持续时间。这一点没有精确坐标。众所周知,房价需要下跌,但回落到什么水平才算“合理水平”?这是一笔糊涂帐。

 

从长期看,让房价与居民支付能力相适应,可算作终极目标,这是一个所谓“房价收入比”的概念。欧美国家房价收入比一般为3-5倍,发展中国家普遍偏高,7-9倍很常见,根据上海易居房地产研究院的测算,2010年全国房价收入比为7.8倍,似乎并不算离谱,但部分一线和东部二线城市14倍左右,剔除经济适用房因素后,更高达20倍左右。因此,要想达到发达国家水平,还有很长一段路要走,这主要与经济发展水平有关。除非,在住房领域实行计划经济。

 

更具现实意义的是,未来一两年房价的合理下跌程度。若一定给个大致标准,笔者认为全国房价总体下跌10-15%,一线城市和部分二线城市总体下跌20-30%。需要特别强调的是,这里指代大部分购房者在某个时间段内可以实现的有效降价,比如明年某个时点,能够买到的房源价格,相较今年初“国八条”出台前的房价水平。如果依照统计局数据,则不可能出现这么大的整体性跌幅。比如,上一轮楼市调整期中,2008年全国新建商品房成交均价,仅比2007年下跌1.7%;2009年3月,全国70个大中城市房价指数同比跌幅为1.3%(最大同比跌幅)。

 

除了下跌幅度,还有房价下跌的持续时间问题。1991年后日本房价跌了十几年,1997年后香港房价跌了六七年,2006年以来美国房价跌了四五年。如果本轮中国房价同样连跌四五年,那绝对是一件“恐怖事件”。中国的经济增速、城镇化率、人口结构、住宅存量等诸多基本面因素,不支撑这一事件的发生。调控政策也不会这么“极端”。2008年8月至2009年2月,上一轮全国70个城市房价连跌6个月,这次下跌时间估计会更多些,但超过一年的可能性很小。如果这么估算,明年下半年房价很可能会出现弱势转机。

 

短期而言,上述房价跌幅和持续时间达到时,中央调控政策应会有所松动(部分地方政府放松调控时间会更早些)。决定政策放松的次要变量是经济下滑程度。当前,经济稳中有落,还要看明年下滑情况,如果情况严峻,则有可能提前松动。。长期而言,调控政策的全面放松,主要看另外两个因素:一是住房保障基本到位,也即能够覆盖20-30%的城镇居民,基本实现去年中央经济工作会议提出的“构建保障房体系和商品房体系”;二是抑制投资投机性购房需求的长效机制基本建立,比如房产信息全国联网、房产税全国推广等。

 

刊发于经济观察网专栏

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