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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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百姓觉得房价跌得不过瘾  

2011-11-04 07:58:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 百姓觉得房价跌得不过瘾

 

   导读:国内一百个城市住宅均价连跌两月,楼市“金九银十”惨淡收场。楼市持续低迷,房价距离底部还有多远?成交量大跌,开发商与购房者之间的博弈,谁将胜出?调控成效显现,楼市下一步将如何变化?

  中广网北京11月1日消息据经济之声《央广财经评论》报道,中国指数研究院今天发布百城价格指数,10月份中国一百个城市住宅均价环比下降0.23%,继9月份环比降0.03%后,已连续两月下跌。同时,北京等十大城市均价降至今年3月来最低水平。

  根据对100个城市的调查,10月份价格环比下跌的城市比9 月增加14 个,是自去年8 月以来下跌城市数量最多的一个月。10月份北京、上海、杭州等十大城市的住宅平均价格也跌至今年3月来最低。十大城市中,除了深圳环比9 月出现上涨,武汉与上月持平,其他八个城市的均价都是下跌的。

  对于刚刚过去的十月楼市,中国指数研究院的监测表明,楼市的“金九银十”并没有出现。监测的35个、城市中,26个城市的楼市成交量同比下降,7个城市的成交量跌幅在50%以上。

  此外,龙湖、首创、万科、富力、恒大等大型房企在一、二线城市的部分项目开始降价促销,以价换量缓解资金压力和提升销售业绩,部分楼盘价格和上月相比降幅超过20%。

  那么,房价开始连续下跌,底部在哪里?成交量大跌,开发商与购房者之间的博弈,谁会胜利?进入寒冬的中国楼市下一步将如何变化?经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对此作出评论。

 

房价降幅远远不够拐点刚刚出现

  主持人:不管是从中国指数研究院发布的这份报告中,还是身边一些楼盘的广告中,我们都能看到房价确实开始降了,但很多人认为,降幅还远远不够。您怎么看?

 

  杨红旭:房价降幅远远不够,这是事实,目前处于房价下拐后的初期,也就是说房价刚刚开始跌,这个时候,市场上的主流项目降幅非常有限。我估计当前上海、北京降幅在5%到10%可能是主流的降幅,极个别楼盘可能会出现类似两成、三成甚至四成的降幅,但是只是一些个案而已。很多购房者所关心的一些楼盘价格依然是在高位或者没有出现明显下滑,这是任何一次市场刚刚出现拐点以后所面临的必然现象,要想降幅进一步增加,还需要一段时间。

 

  购房者暂不愿入市成交量仍低迷

  主持人:十月刚刚过去,楼市的“金九银十”并未出现。绝大部分城市的成交量都在大幅下滑。与此同时,万科、恒大等大型房企在一、二线城市的部分项目开始降价促销,一些楼盘的降幅很大。成交量大跌,购房者仍观望,您认为,这种开发商与购房者之间的博弈还会持续多长时间?

 

  杨红旭:僵局没有打破,因为僵局打破的标志就是成交量大幅反弹,目前来看9月份、10月份成交量都比较低迷,上海、北京10月份比9月份还要略跌,比去年同期大幅下跌,说明企业在降价,但是消费者多数依然在持币观望。

  我分析有三个原因,第一,企业降价幅度不具有诱惑力,所以很多需求还不愿意去入市。第二,很多人觉得政策依然从紧,觉得降价预期依然存在,可能未来还会持续下降。大部分人不管是刚需还是改善需求还是投资者,都不愿意现在就立马冲进楼市中去。第三,我觉得现在因为限购依然比较紧,现在贷款也很紧张,所以这种政策紧缩导致很多人暂时没有购房资格或无法承受较高的贷款门槛和贷款成本,这三个因素可能使很多购房者暂时还不愿意去入市,导致成交量依然是维持较低迷状况。

 

    主持人:大幅反弹最终会以谁了胜利而告一段落,结束楼市下跌的状态?购房者还是房地产商?

  杨红旭:任何一轮的楼市调整,不管是下行还是上行,很难说到底是购房者完全胜利了,还是开发商完全胜利了。一般而言,在楼市下行区、房价下跌区肯定是购房人占据主导,在博弈过程中处于较有利位置,所以未来成交量的反弹,可能适宜购房者占据有利位置,开发企业处于不利位置,开发企业做出一些有效让步,尤其是在价格方面出现让步,从而导致市场回暖,这个可能性非常之大。倒不是说政策放松了,购房者被迫放弃观望,这个因素可能跟09年还不太一样。

 

  有刚性需求购房者不要盲目一味等待

  主持人:对于北京、上海、广州这样有代表性的一线城市,您认为,房价泡沫何时能挤干净?真正有需求的刚需购房者何时可以出手呢?

 

  杨红旭:这个问题非常难回答,因为每个人购房具体情况都不一样。最近,上海有几个楼盘降幅较大,从两成到四成都有,有些老业主围攻售楼人员,甚至去砸售楼处的一些沙盘等等,我们也发现一边是老业主在砸售楼处,一边售房人晚上暗自去排队去买房,说明这个个案的两到四成的降幅是有很强的市场承受力的,很多人愿意在这个地方去接盘,去买房子。

  如果是一些优质楼盘,一些比较知名的开发商开发的楼盘,降幅出现两到三成,自住者、刚需者完全可以入市,不必过于等待。很多人说房价要跌50%,甚至要崩盘,这个是盲目悲观,太悲观了,在几年之内不可能出现,所以我认为该出手时还是要出手的。

 

  政策调整是楼市价格变化风向标

  主持人:从这两个月房价变化情况来看,明年楼市可能会产生一些什么样价格的变化?

 

  杨红旭:按照目前的态势,政策没有放松,但是我认为,地方政府在接下来可能会局部放松。成交量保持低迷,价格促销幅度是进一步增长或价格整体上出现下跌态势,我估计明年的第一季度依然是比较低迷的状况,二季度市场可能会有所反弹,成交量可能会有所反弹。价格下降幅度可能也会慢慢的增加,但随着成交量的反弹价格大幅度可能会慢慢收缩触底,要看明年政策会不会松动。如果明年政策的松动力度比较明显,不仅是地方政府松动,甚至中央政府也松动,明年上半年可能会下探筑底,下半年可能会筑底完成后会慢慢复苏,所以明年我估计可能会由冬天慢慢步入春天,而09年是由冬天步入夏天,所以这两次调整形态不同。

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